2024年1月10日发(作者：)

城市更新的做法由来已久，但不管是对于开发商还是对于主管部门都处于不断摸索的阶段，一直处于不温不火的状态，也的确有一些开发商吃了一波红利

近些年来随着地产调控政策的加紧，尤其是集中供地政策的出台，招拍挂拿地门槛不断提高，越来越多的开发商涌入了城市更新业务

不断的有开发商涌入城市更新，主管部门也在不断的在相关政策上打补丁。城市更新确实是一种获取土地的方式，是一种享受时间红利的方式。

但由于目前的政策面不稳定，且城市更新业务冗长，很多开发商在这里面吃了亏，最近有不少知名企业纷纷退出广州的城市更新项目就是这个原因

本文结合多年的城市更新经验，总结和分析了城市更新各阶段特别容易遇到的风险点及解决措施，供大家工作中参考

01投资立项阶段风险及解决措施

1. 项目基本面分析

项目基本面分析可以有效的排查项目可能存在的风险，一定要耐心、细心的排查，需要排查的内容主要有（其中从1.4条开始要格外梳理）：

1.1 项目区位

是否位于城市发展轴、位于中心城区、位于镇中心、临近经开区、重点工业园等优越位置

1.2 交通状况

是否位于轨道站点500-1000米覆盖范围内、临近城市主干道、距离高速公路出入口较近范围；由于城市更新项目周期较长，因而对于交通状况的分析不仅仅是现有的交通状况，还包括未来3-5年的交通规划情况

1.3 景观资源

是否有国家5A、4A级景区、城市公园、山景海景等，这些都是未来项目开发的有利条件

1.4 现状建设

① 更新单元用地面积、拟拆除用地面积

② 现状拆除建筑面积、现状毛容积率、用地规模满足旧改政策要求

③ 建筑物建成年限满足旧改要求

④ 建成区基地面积占上盖物比例满足旧改要求

1.5 土地归属

① 土地权属清晰，无争议

② 建筑物权属清晰，无争议

1.6 村情摸查

村人口构成明确以及村领导班子是否整齐

1.7 规划核查

① 城总规、土规、法图/控规一致为建设用地

② 位于城市更新专项规划拆除重建区

③ 土地用途

④ 其它用地

⑤ 是否位于工业区块线内

⑥ 位于重点产业园区

⑦ 涉及限制性因素（基本农田、生态控制线、水源保护、历史文化遗址、限高低于100米、古树苗木、厌恶设施等）

1.8 改造意愿

要初步摸底当地的改造意愿是否强烈，由于后期一级开发的前置条件是被改造方有意愿，且表决率达到一定比例才能开展工作，所以一定要提前摸排当地的改造意愿是否强烈

1.9 项目进度

充分了解项目当前进度节点，了解目前项目处于哪个阶段，城市更新项目周期长，所以很多项目已经经过多手，要了解清楚项目目前的阶段，以及前序更新开发商退出的真实原因

1.10 土地市场

① 招拍挂土地成交楼面价

城市更新项目较之招拍挂就是吃时间红利，如果城市更新项目测算完后，低价与周边招拍挂项目没有优势，那么这个项目就没有开发的价值

② 周边正推进的旧改项目

了解周边正在推进的旧改项目，一方面了解这些项目遇到了哪些问题，尤其是政策面的，一方面了解这些项目拆赔的标准，同时也可以推断出本项目推出后会有哪些竞品

1.11 销售市场

周边市场情况：住宅均价 商业均价 办公均价 工业均价等

2. 政府申报条件筛查

城市更新项目各地的政策不尽相同，因而要根据当地的政策情况详细排查项目属性

2.1 拆除用地规模满足旧改要求

2.2 土地权属清晰（以政府现状认定为准）

2.3 五类用地占比满足旧改要求（一般 ≥60%、坪山中心≥50%、重点单元≥30%）

2.4 土总规为建设用地

2.5 城总规为经营性用地（居住、商业、办公、工业、物流等）

2.6 法定图则为经营性用地（居住、商业、办公、工业、物流等）

2.7 是否不及突破法定图则

2.8 建筑物建成时间满足旧改要求

2.9 位于城市更新“十三五”（中期调整）规划拆除重建范围内

2.10 不位于城市更新旧村综合整治规划范围内

2.11 不位于工业区块线内

2.12 是否不存在其它限制性因素（如紫线、橙线、黄线、水源保护、生态线、河道蓝线、航空限

高等）

2.13 现状容积率低于2.5

3. 交易条件

3.1 交易方式

要搞清楚项目的交易方式是什么，不同的交易方式操作方法及困难都不相同

① 直接村企合作，无中间方和平台公司；

② 收购项目公司；

③ 平台公司合作；

3.2 交易要点

交易要点是保障开发商权益的重要条件

① 合作方责任义务

② 我司介入节点

③ 退出机制

④ 合作费支付节奏（为控风险，合作费支付节奏要缓）

⑤ 支付方式：现金 还是物业分配 还是股权等

3.3 税务筹划

① 有票率

② 税筹空间

③ 税筹可操作性

4. 交易对象

4.1 签约对象

要落实项目具体的签约对象：

① 村集体

② 拟收购项目公司

③ 平台公司

④ 平台公司+村集体

4.2 股权架构

① 签约主体股权构成

② 签约主体法定代表人

③ 签约主体实际控制人

4.3 资格核定

① 签约主体具备法定签约资格

② 签约主体对项目享有法定权益

4.4 债权债务

① 签约主体不涉及债权债务

② 签约主体自行理清债权债务

③ 签约主体转移部分债权债务

④ 资产担保、抵押、质押情况

5. 常见隐蔽风险点

① 土地年限过期

② 拆售比低

③ TOD 统筹

④ 滨海控制区（惠州惠东沿海地区）

⑤ 项目周边有污染工厂

⑥ 土地有重金属污染

⑦ 土地有石方或溶洞

⑧ 林地指标

⑨ 缺乏建设用地指标（东莞项目居多）

⑩ 历史遗留问题，资料缺失或手续未完善、法院查封等

因而在项目前期要优化更新范围和拆除范围，保证数据的准确性和利益最大化；可以通过外部规划院、测绘公司等夯实现状数据、规划数据、拆赔的准确性；

提前考虑税务筹划，可行的税筹措施；提前考虑分期实施的具体方案，以及可行性；多引入合作平台公司，设立防火墙并考虑与国企央企或其他优势企业合作；

02计划阶段的风险及解决措施

计划阶段的风险主要集中在六方面

风险1：五类合法用地不足

解决方式：外部移交用地、调入非农及新三规

1.1 飞地（外部移交用地）

产生的背景：解决政府公共配套的问题， 解救五类合法用地不足的项目

适用范围：法定图则或其他法定规划确定的文体设施用地 （GIC2）、医疗卫生

用地（GIC4）、教育设施用地（GIC5）、社会 福利用地（GIC7）、公用设施

用地（U）、绿地与广场用地（G）、 交通场站用地（S4）

其他要求：

① 应与更新项目位于同一行政区（含新区）辖区范围内；

② 应包含完整的宗地和建筑物，以及明晰的产权边界；

③ 满足规划确定的公共服务设施和城市基础设施建设要 求；

④ 单个划定范围的用地面积原则上不小于 3000 平方米， 但涉及以下情形的除外：

① 现状公共服务设施和城市基础设施按照规划要求扩建的；

② 各区政府亟需实施的道路、河道等线性工程的重要节点 用地

飞地指标比例：合法部分100%指标；不合法部分55%比例核算

外部移交用地建成区现状容积率等于或高于上表规定转移系数的，转移容积按其现状建筑面积的 1 倍取值。现状建筑面积以当地地籍测绘大队直接出具或者审核的测绘查丈报告为准

风险2：项目周边有污染源

解决方式：污染源搬迁、污染源治理或放弃项目

风险3：土壤检测结果超标

解决方式：正规处理流程、数据优化、沟通后置

风险4：缺乏建设用地指标

申请指标、作为启动前置

风险5：捆绑拆除责任

沟通免除、沟通不作公示

风险6：国有未出让清退

按规定清退、不纳入、另招拍挂

03专项规划阶段风险及解决措施

专项规划阶段历时较长，以深圳市为例，需要至少12个月

专项规划阶段的工作主要是完成多个专题工作：

（1）产业发展专题研究（如涉及）

（2）规划功能专项研究

（3）交通影响评价专题研究

（4）市政工程设施专题研究

（5）公共服务设施专项研究

（6）历史文化保护与利用专项研究

（7）城市设计专项研究

（8）建筑物理环境专项研究

（9）海绵城市建设专项研究

（10）生态修复专项研究

（11）核应急预案专篇（如涉及）

专项规划阶段会涉及到区级、市级、省级多部门，有时候多大几十个，任何专项出现反复都会影响整个项目的推进，因而这个阶段的关键是配合协同好重点征求意见部门，提前准备好各部门关注内容：

1. 重点征求意见部门总结及应对

1.1 规自局

① 加强对交通市政配套设施的片区承载力论证；

② 消防、日照校核；

③ 机动车出入口的校核；

④ 对教育设施进行复核；

⑤ 关于其他社区级公共设施1000平方米点确定 。

1.2 交通委员会

① 消防车道不能占用市政道路；

② 需同步开展交通影响评价报告；

1.3 公共事业局或教育局

① 社康布局，应设置在首层；

② 教育设施校核及学校布局要求；

③ 幼儿园满足独立占地、独立围墙和出入口、室外

活动场地等相关规定及要求

1.4 文体旅游局

① 根据需求增加文化活动室及功能要求；

② 社区体育活动场地要求。

1.5 经济促进局（工信局）

① 规划建设不低于拟拆迁工业建筑面积的产业用房

或商务办公用房。

② 产业规划方向审批、产业监管

1.6 住房和建设局

① 创新型产业用房及人才公寓的配建比例；

② 绿色建筑等级

1.7 发改委

① 打通断头路；

② 加强功能专题研究；

1.8 环境保护和水务局

① 要求提交土壤检测报告；

② 加强海绵城市研究；

③ 周边市政管线核查

2. 更新局重点审查内容

2.1 条件审查

（1）申报主体资格、更新单元范围等内容是否与计划公告要求相符，单元规划申报主体资格、计划范围、承诺的公共利益内容、更新方向等内容是否与更新计划要求一致，规划范围与计划范围不一致的，需相应开展计划优化或计划调整程序。

（2）更新范围、更新方向、产业定位、用地主导功能是否符合深圳市城市总体规划、土地利用总体规划、法定图则等上层次规划关于更新改造方向、独立占地公共服务设施用地、开发强度、用地功能、控制五线、土总规、历史风貌区、不可移动文物及相关城市设计等方面的要求。校核教育配套设施、公共配套设施、市政及交通承载能力。

（3）是否涉及零星用地、国有未出让用地、农用地、未利用地等用地情况。

（4）公共利益设施配建责任及配套需求。

（5）交通设施配建需求及规模。

（6）配建的保障性住房、人才住房、人才公寓及创新型产业用房规模是否符合要求。

（7）分期实施合理性、是否有利于公共利益设施优先落实、统筹利益平衡等。

（8）是否涉及水源保护区、土地整备区、生态控制线、文保控制区（紫线）、不可移动文物及历史风貌区、重大危险设施管理控制区（橙线）、基础设施管理控制区（黄线）、河道保护控制线（蓝线）等相关特殊区域。

（9）位于城市重点地区及特殊区域的，是否落实相应城市设计要求。

（10）是否按要求开展公共服务设施、市政工程、道路交通、历史建筑保护、建筑物理环境、海绵城市建设等专项、专题研究及地质灾害危险性评估，特别是片区公共服务配套、交通市政设施承载能力。

（11）是否符合城市更新优先推进条件。

2.2 指标审查

（1）容积率计算；重点审查容积率计算过程，一般指标要能反推回去总量。

（2）保障房计算；保障房的计算比例，包括核增核减过程；

（3）零星用地纳入：据相关规定，拆除用地范围外国有未出让用地总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过3000平方米的部分，可以作为零星用地一并出让给项目实施主体。要对纳入零星用地的用地权属进行校核。目前，龙华区的零星用地均不能出让给项目实施主体，需要通过规划统筹，用于提升公共配套设施建设。

（4）土地整理：涉及腾挪置换或者清退的，需要列出处理的方式及理由。

（5）地下通道：地下是否连通，是否与轨道站连通；

（6）配套设施：对中小学级幼儿园学位、社区级配套设施进行校核；

（7）交通影响：停车位配建，机动车出入口设置；

（8）其他：消防环道、日照考虑周边已建成建筑、可用于奖励的室内型公共空间审查等

04实施主体确认阶段风险及措施

1. 权属调查：核查是否有国有资产和集体资产

集体资产交易 政策风险：某项目要求开发商净资产1亿元，资产负债率不高于50%，增加项目获取难度

解决措施：

① 通过会计事务所优化会计报表；

② 协商政府部门按“老项目”“老政策”处理

2. 产权注销风险——开展产权注销涉及的风险

摸清项目内物业产权情况及权利人情况,考虑是否存在以下问题

① 绿本买卖;

② 产权人下落不明;

③ 产权人户籍及人处国外;

④ 产权人变更国籍。

解决措施：

引入专业律师事务所等方法，完整的业主及建筑信息能充分体现建筑物产权情况聘请专业律师团队,以最优方式解决以下问题：

① 绿本买卖;

涉及绿本买卖,最终需原证载权利人配合下,才能完成产权注销;

② 产权人户籍及人处国外;

涉及产权人身处国外,除亲自到国外完成签约情况下.假设权利人无法回国,我方无法出国,则需权利人在所处国家先完成委托,并将委托书递交当地大使馆完成公证;再将相关委托书递交至委托人手上完成委托注销房产证。

类似以上问题在专业律师团队协作下能高效提高工作效率。

05结语

城市更新项目周期长，涉及方多，造成此类项目极易烂尾，而且很多项目处于前期大量投资无法收回，后期开发无盈利的窘境

因而在过程中严把关，控风险是非常必要的，本文就城市更新项目计划阶段、专项阶段、实施阶段的风险点及解决措施进行了分析，后续会继续给大家带来报建阶段专项分享，工作过程中有任何问题的也可以跟我们互动