2024年3月29日发(作者：)

致委托方函

委托人于同江先生／女士:

受委托人委托,本公司秉着客观公正科学独立得原则，我们对由委托人拥有产权得

位于北京市海淀区太阳园小区11栋第12层02号商品房一处（以下简称“估价对象”现

值进行了估价,为委托人向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据，不得作其她用途。

本所根据估价目得,遵循估价原则，采用科学合理得估价方法,在认真分析现有资料得

基础上,经过周密详细得测算,结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价

对象在市场上有足够得买方与卖方,并且进入市场无障碍得条件下,最终确定估价对象在估

价时点2016年1月1日可能实现得市场价值为:人民币XXX万元，大写金额:X仟x佰x

拾x万元。

单价: XXXＸ元／ｍ2

北京宜山房地产评估有限公司(盖章)

法定代表人签字:

2０16年１月1日

估价师声明

我们郑重声明：

１、我们在本估价报告中陈述得事实就是真实得与准确得。

2、本估价报告中得分析、意见与结论就是我们自己公正得专业分析、意见与结论,

但受本估价报告中已说明得假设与限制条件得限制。

3、我们与本次估价得估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系

或偏见。

４、我们依照中华人民共与国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见与

结论,撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中得估价对象进行了实地勘察，并对勘察得客观性、真实性、

公正性承担责任,但我们对估价对象得现场勘察仅限于其外观与使用状况,对被遮盖、未暴露

及难以接触到得部分,依据委托方提供得资料进行评估。除非另有协议,我们不承担对估价对

象出现得问题进行调查得责任。

6、本报告仅为委托方提供参考意见,不得作其她用途。

7、本估价报告依据了委托方提供得相关资料得真实性、合法性为前提，委托方对资

料得真实性负责，我们只对估价对象本身得市场价值发表意见。若资料失实或有隐匿,估价

方不承担责任。如估价对象范围及内容发生调整,本报告估价结果应作相应调整乃至重新估

价。

8、本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目得下使用,不得做其她用途。未经本

估价机构与估价人员同意,估价损告不得向委托方及报告审查部门以外得单位及个人提供,

凡因委托人使用估价报告不当而引起得后果，估价机构与估价人员不承担相应得责任。

9、本估价报告估价结果为估价对象于２01６ 年1月1日之现值,随时间、市场行

情及相关条件得变化,该估价结果需作相应调整。

10、本估价报告得全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上,报告解释权为本评

估机构所有。

１1、未来市场变化风险与短期强制性政策等因素对土地价值均产生-定得影响,本

报告未考虑政策风险。

估价得假设与限制条件

(一）估价得假设条件

１、委托方合法取得土地,并以所确认得土地用途（住宅用商品房）评估估价对象

得价值。

2、本报告以估价对象在估价时点（2016、 01、 0１)处于委托方所提供得土地

出让条件为假设前提。

３、在估价时点得房地产市场为公开、平等、自愿得交易市场。

4、在估价时点不受任何权利限制,在公开市场可以合法得进行转让。

5、存在自愿销售得出让方,不考虑特殊受让方得额外出价。

6、出让方与受让方有- -段合理洽谈时间,通盘考虑市场情形进行议价。

7、假设受让方具有正常得经营管理水平,能获得正常得出租率与收益水平。

8、由于本次估价得估价对象为一整体房地产得一部分,故本次估价就是以估价对象能

合法享用整体房地产得各项权益及各项服务配套设施为假设前提。

9、本次估价假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有抵押情况已注销。、

（二)估价得限制条件

1、估价时点后,估价报告有效期内估价对象得价格标准发生变化,并对估价对象估价

价值产生明显影响时,不能直接使用本估价报告。

２、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力与其她不

可抗力对估价结论得影响。

3、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论得影响。

估价结果报告

(一) 委托方

委托人:于同江

身份证号码: XＸXXXXＸ

联系电话: XＸＸX

（二)估价方

单位名称:北京宜山房地产评估有限公司

注册地址：北京市ｘ路ｘ号x大厦22楼

法定代表人：李ｘx

估价资格: XＸXXX

联系人电话： ｘＸXXXXXｘx

（三）估价对象

1、房屋权属状况

(１)证号:京第JN０0150280号:

(2）房屋所有权人:于同江;

(3)房屋坐落:北京市海淀区XXXＸ；

(4） 丘权号: ---

(5)房屋性质：私有;

（６)幢号: １1;

(7)房号: ０2;

（8) 房屋结构：钢混；

（9) 房屋总层数： 19；

(10）所在层数: 1２;

(1１)建筑面积: １８8、 42m2;

（１2)规划用途:住宅；

(１3)产权来源:转移;

(１4)建筑年代： 20０7年;

(15）备注：-－-；

（16)共有情况：单独所有;

（17)她项权利状况：根据委托方提供资料,至估价时点估价对象未设定任何她项权

利。、

2、土地权属状况

(１)证号:京(２０10)第0７2９2号;

(2）土地使用权人:于同江;

(3)座落:北京市海淀区XXXX；

(4)地号： 211000５5003;

(5)图号: －---；

(6)用途:住宅用地（商品房） ;(7)使用权类型:出让；

(8)终止日期: 2０77年02 月２3日;（9)使用权面积: 16４、 １３ m2;

3、查勘现状

坐落:北京市海淀区太阳园小区11栋第12层0２号

现状:该房屋所属楼宇位于北京市海淀区太阳园小区，钢筋混凝土结构,高1９层,委估

对象位于第12层02号房，地面铺地板砖,内墙刮腻子,天花为石膏吊顶,断桥铝窗。建筑物

外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖;电照线路暗设;配置两部客梯；设地下停车场。

东至燕山立交桥，南至经十路,西至燕子山路,北至文化东路。

使用年限：至２0７7年0２月23日

建筑面积:委估建筑物于二oo七年建成,维护保养情况较好,成新率为87%,建筑面积

为188、４２平方米,其中含公摊面积24、２9平方米

产权性质:房屋属私有住宅，现作居住用,公共配套设施好,宗地内外开发程度均为五

通一平。

４、周边环境

估价对象位于北京市海淀区太阳园小区11栋第１2层０2号,正南方靠北三环,街对面

就是大钟寺商业广场,正西方靠大钟寺东路方向,委估对象地处北京市商业中心，繁华程度高,

交通方便,靠近大钟寺城铁站与大钟寺公交枢纽,人流量大,周围环境良好，目前就是北京市

繁华得商业、办公地段。

(四)估价目得

为委托方拟用估价对象向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。

（五)估价时点

本报告得估价时点为2０1６年1月1日。(六)价值定义

此次评估得价格就是评估对象在２0１６年1月1日满足评估设定及限制条件及以

下限制条件在完全公开市场下得价值。

根据国家有关法律法规得规定，委托方提供得资料以及本公司现场查勘得实际情况,

本估价报告中得估价结果就是指于北京市海淀区太阳园小区11栋第12层０2号得住宅用

商品房。土地使用权满足合法原则下得土地使用权房地现值、根据委托方提供得资料,该商

品房属楼宇位于北京市海淀区太阳园小区,钢筋混凝土结构，高19层,委估对象位于第１２

层02号房,地面铺地板砖，内墙刮腻子,天花为石膏吊顶,断桥铝窗。建筑物外装饰一层部分

为花岗岩、二层以上为外墙砖；电照线路暗设;配置两部客梯；设地下停车场。于二oo七

年建成,维护保养情况较好,成新率为87%,建筑面积为18８、42平方米，其中含公摊面积

24、2９平方米。使用年限至２07７年02月23日。本报告所述现值采用公开市场价值标

准,即估价结果为估价对象作为房地产在公开市场上于估价时点最可能形成得价格。

(七)估价依据

1、国家及北京市颁布得有关土地与房地产估价得法律、法规与政策文件

(1)《中华人民共与国土地管理法》

(2）《中华人民共与国房地产管理法》

(3)《中华人民共与国土地管理法实施条例》

(4)《房地产估价规范》(CＢ／I ５0291-２０１5)。

(5)《城镇士地估价规程》(GＢ/I 1８5０8－２014)

(6）委托方与本估价机构签订得土地估价委托书

2、委托方提供得估价对象权属证件及相关资料

(1)《北京市国有土地使用权出让合同》

(２)《国有土地使用证》

(3）委托方提供得其她相关资料。

3、估价人员实地查勘所获取得资料

。

4、估价人员根据估价对象特点调查与掌握得市场资料(八U估价原则

我们在估价时遵循了以下原则:

公平原则:要求房地产估价师始终站在中立得立场下，公平客观得评估对象芳地产得

价格。

合法原则：以估价对象得合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。

最高最佳使用原则:以估价对象得最高最佳使用为前提。

替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下得正常价格。估价时点原

则:估价结果就是在估价时点得客观合理价格或价值。

九)估价方法及依据

依据：《全国统一-建筑工程基础定额北京市单位估价表》

方法:估价人员认真分析所掌握得资料并进行了实地勘察与对邻近地区调查之后，根

据估价对象得特点及本身得实际情况,选取市场比较法与成本法作为本次办公楼房地产估

价得基本方法。

市场比较法就是选取同-供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例得交易价

格,交易时间等估价相关数据资料；对所选取得案例分别进行交易情况，时间易价格,交易时

间等估价相关数据资料；对所选取得案例分别进行交易情况，时间因素,区域因素，个别因

素修正,以求取比准价格;将所职得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值

收益法也称收益资本化法、收益还原法。就是房地产评估中常用得方法之收益法就

是预测估价对象得未来正常收益，选择适当得报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估

价时点后累加,以此估算估价对象得客观合理价格或价值得方法。

对、上述两种方法所得到得结果进行综合后，得到估价对象得最终价格、

（十)估价结果

本估价机构根据估价目得,遵循估价原则,按照估价工作程序,采用科学合理得估价

方法,在认真分析现有资料得基础上,经过测算,并结合估价经验与对影响土地市场价格因素

进行分析，确定估价对象于估价时点20１6年１月１日可能实现得市场价值为:人民币XXX

万元,大写金额：ＸX仟XX佰XX万元。

单价: XxXx元／ｍ２(十- -)估价人员估价人员：范伦

(十二)估价作业日期

2016年1月１日至2016年1月3日。(十三）估价报告应用得有效期

估价报告应用得有效期自20１6年1月1日起原则上为一年，但市场状况变化很大

时，估价报告应用得有效期不超过半年。如果使用本估价结果得时间超过半年不负法律责

任。

估价技术报告

(一)个别因素分析

名称：北京市海淀区太阳园小区商品房

坐落:北京市海淀区太阳园小区１1栋第1２层0２号,正南方靠北三环,街对面就是

大钟寺商业广场,正西方靠大钟寺东路方向,委估对象地处北京市商业中心

建筑面积及使用年限:委估建筑物于二oo七年建成,维护保养情况较好,成新率为8７

９%,建筑面积为１8８、42 平方米,其中含公摊面积24、29平方米，使用年限至２０７７

年02月23日。

产权性质：土地产权性质为私有住宅商品房。

(二）区域因素分析

估价对象位于北京市海淀区太阳园小区11栋第12层0２号,正南方靠北三环,街对面就

是大钟寺商业广场,正西方靠大钟寺东路方向,委估对象地处北京市商业中心，繁华程度高，

交通方便,靠近大钟寺城铁站与大钟寺公交枢纽,人流量大，周围环境良好,目前就是北京市

繁华得商业、办公地段。

（三)市场背景分析

委托房产周围得基础设施也比较完善,且处于北京繁华地段，属于商业与人文活动中

心。交通便利、商业发达,随着北京市政对交通、医疗与教育等基础设施投资得不断加大,

该处房产升值潜力巨大。

(四）最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象得最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用就是指

法律_上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理论证,能使估价对象产生最高价值

得使用,本估价对象位于北京市商业中心,繁华程度高。根据委托方提供得资料及估价对象得

现状,我们认为估价对象在满足合法原则得前提下继续作供得资料及估价对象得现状,我们

认为估价对象在满足合法原则得前提下继续作为私有住宅最为有效。

(五)估价方法选用

估价人员认真分析所掌握得资料并进行了实地勘察与对邻近地区调查之后,根据估

价对象得特点及本身得实际情况,选取市场比较法与成本法作为本次土地使用权估价得基

本方法、

市场比较法就是选取同-供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例得交易价

格,交易时间等估价相关数据资料；对所选取得案例分别进行交易情况,时间因素，区域因素，

个别因素修正，以求取比准价格;将所职得比准价格进行技术处理以确定估价对象现。

收益法就是预测估价对象得未来正常收益，选择适当得报酬率或资本化率、收益乘

数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象得客观合理价格或价值得方法。

估价对象价格=年收益折现之与对上述两种方法所得到得结果进行综合后，得到估

价对象得最终价格。

（六)估价测算过程

1、市场比较法

市场比较法就是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例得交易价

格,交易时间等估价相关数据资料；对所选取得案例分别进行交易情况,时间因素,区域因素,

个别因素修正，以求取比准价格;将所职得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。

2、收益法

收益法就是预测估价对象得未来正常收益,选择适当得报酬率或资本化率、收益乘数

将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象得客观合理价格或价值得方法。估价对象

价格=年收益折现之与

（七）估价结果

根据国际惯例及估价对象本身得特点,本次估价采用了市场比较法、成本法两种方法

进行了综合测算、其中得市场比较法得理论依据为“替代原则”,更体现市场行为，成本法

得理论依据为“替代原则”，适用于待开发房地产得估价。经综合考虑,确定对上述两种方

法得计算结果采用加权平均得方法作为股价对象得现值。

评估方法 估价对象现值(RＭB万元) 权重比较法 50％收益法 ＸXXX ５0%

加权平均值 XＸXXＸ

估价人员根据估价目得,遵循估价原则,按照估价工作程序，利用科学得估价方法，在

认真分析现有资料得基础上,经过周密详细得测算,并结合估价人员得经验,综合考虑影响房

地产得各项因素,最终确定估价对象在估价时点得现值为:人民币XＸXx万元,大写金额：XX

仟XX佰XXXX万元。

附件

1、《中华人民共与国土地管理法》。

2、《中华人民共与国城市房地产管理法》。

3、《房地产估价规范》(GB／I 5029１-２０15) 。４、《城镇土地估价规程》(ＧB/I １

8５08－201４)。

5、《全国统一建筑工程基础定额北京市单位估价表》。6、委托方提供得其她相关资料

(略)；７、估价对象外观图片(略);

8、估价中引用得其她专用文件资料(略);

9、估价机构资质与估价人员资格得证明（略)。

心得

通过这次对房地产估价得课程设计,让我了解了房地产估价得程序,也让我了解了关

于房地产估计得原理与理念,要完成一一个房地产估价，就要实际得了解所要估价得房地产

所在地区得总体价格趋势,从整体来把握,从而作出合理得估价报告。

通过这次学习,让我对各种房地产估价得方法都有了大概得了解，正所谓,坐而言不如

立而行,对于这些房地产估价得方法还就是应该自己动手实际运用才会有深刻理解。

撰写土地报告。这个过程应该虽然重要就是内业得工作但也就是比较繁杂得。首先

就必须要有细心与耐心,因为要输入各个方面资料,并要进行排版等。而且长期呆在电脑前,

眼睛也会感觉到疲惫。

结束了实习后,感觉自己得收获很大。首先加深了对土地估价理论知识,对估价中得

市场比较法、收益法、剩余法、基准地价法得主要过程，原理及主要得优缺点都有更深刻

得了解。其次,通过收集资料中,我熟悉估价得重要流程,特别就是在调查过程中得艰辛。最

重要-点,我不仅就是提高自己得能力更就是加深了与同学得感情，懂得了团队合作得重要

性。