2024年4月5日发(作者：)
量化考核办法和考核内容
为保障物业工作的质量，提高工作效率，以尽可能的量化内容客观评价每一位员工
的阶段性工作的绩效，使考核工作科学、公平，起到奖罚分明的目的，特制定本办法。
一、适用范围：
公司采用定性考核和定量考核，对公司全体员工进行考核。
1、对部门负责人的考核：工作业绩、业务能力、综合素质和个人品质进行考核。
2、对部门员工的考核主要从业务能力、沟通能力、协调能力、学习能力、责任意识、
真诚意识、纪律意识、敬业意识、服从意识、团队意识进行考核。
3、定性考核主要采取个人述职、群众考评、组织谈话和上级评定等方式进行。一般从
“德”、“能”、“勤”、“绩”四个方面组织考核。
4、定量考核主要采取，把每位员工的工作进行分解、细化，每月对员工的执行和完成
情况进行打分考核。
二、记分规定：
1、每一个被考核人每月总分数为100分，全年为1200分；
2、评定按照6个级别，按每月统计100为最佳；90分为优秀；80分为良好；70分为及
格；70分以下为不合格。《考核记录》中未标注扣分细则的检查内容，如有违反将扣
除该项目的全部分数；
3、当月得分为及格分数以下（含及格分数）的员工，本部门主管会同项目经理约谈，
指出不足，明确改进措施。
4、连续或全年累计三个月得分为及格分数以下（不含及格分数）的员工，将取消年终
奖金和一切公司福利奖励，并给予通报批评、降级、解除合同或不续签合同的处理。
5、每月各部主管对本部门的员工进行绩效考核后，打出相应的得分；
6、被考评人因一个项目一次被扣2分以下（含2分）由部门主管直接决定；超过2分
的部门主管必须将扣分情况和被考评人书面事实或证明材料报上一级领导核批；
7、被考评人对考核结果有异议，在3日内可以直接向项目经理或公司总经理提出复议；
8、被考评人扣分情况属实，本人不配合考核工作，可由两个以上证人证明签字确认，
视为通知完毕。
三、实施绩效考核的原则：
1、以让被考评者了解考核的程序、方法和时间等事宜，提高考核的透明度。
2、以事实为依据进行评价与考核，避免主观臆断和个人情感因素的影响。
3、通过考核者与被考评者沟通，解决被考评者工作中存在的问题与不足。
4、对不同类型的人员进行考核内容要有区别。
5、将考核工作纳入日常管理，成为常规性管理工作。
6、考核的目的在于促进人员和团队的发展与成长，而不是惩罚。
7、便于被考评者提高绩效，考核者及时调整考核方法
四、管理和实施考核工作的程序
1、明确各岗位工作职责；
2、确定考核周期；（每月、半年和年终）
3、建立考核的组织机构；
4、根据被考核人员的不同岗位特点，设定相应考核指标权重；
5、对考核指标进行科学分档，并明晰每档的具体要求；
6、组织实施考核。（打分数）
7、收集整理有关资料。确认考核结果。
五、奖励办法
对员工的奖励分为物质奖励和精神奖励。奖励程度要与员工的贡献相符。
1、口头表扬；2、奖金奖励；3、晋级职务；4、提高薪资；5、签订长期劳动合同。
六、惩罚办法
1、批评；2、扣罚奖金；3、给予罚款；4、降低薪资；5、降低职务；6、免除职务；
7、岗位调整；8、给予辞退；
七、各岗位的考核内容及具体细则
（一）、供暖管理工作考核：
工作描述：
1、熟悉小区供热管道走向、分布情况以及设备的性能和使用状况；
2、熟悉小区供热管道阀门的位置，做好维护、保养工作；
3、本市采暖期为当年11月15日至次年3月15日。
4、供热前对供热设备设施进行检查，供热后对业主的室温进行抽测，并做好检查、抽
测记录；
5、维修时间：接报维修电话后，20分钟内到达维修现场，经判断能维修的，必须在24
小时内完成维修；24小时内无法完成的维修工作，必须及时通报主管领导，并与业主进
行沟通确定维修方案和完成时间；
6、做好设备设施运行记录，及时处理供热故障。
7、供暖单位和用户对室温是否达标存在争议的，可以委托具备室温检测资质的第三方
机构进行检测。
8、室温检测具体办法由本市市政管理行政部门、市标准化行政主管部门制度。
9、发生供热纠纷的，可以由市政管理行政部门或相关部门协调解决，当事人也可以直
接依法提起诉讼或者申请仲裁。
工作职责：
1、建立供热设施巡检制度，对管理范围内的供热设施进行检查，并作好记录。发现共
用供热设施存在隐患的，应当及时消除；
2、供热前应当进行供热系统充水、试压、排气、试运行等工作，并提前在供热范围内
进行公告；
3、建立业主采暖温度抽测制度，定期对用户室温进行检测，测温记录应当有业主或者
其他证明人签字（派工单）；
4、采暖期内实行24小时服务，并及时处理和回复业主反映的问题；
5、关心集体，爱护他人，工作主动，遵章守纪；
6、服从部门主管领导，严格遵守公司员工守则和各项规章制度。
（二）、电气管理工作考核
工作描述：
1、熟悉小区电气设施设备分布情况、各幢楼配电箱的位置，以及设备的性能和使用状
况；
2、强化业务知识学习，具备维护技术的基础知识；
3、按照规定时间，巡视检查园区内公共电气设施的运行和完好情况，如发现有损坏、
隐患或其他不正常情况，应及时组织人员抢修，确保公共电气设施完好、设备正常运
转；
4、负责公共区域的水、电表查核、抄表工作。
5、维修时间：接报维修电话后，20分钟内到达维修现场，经判断能维修的，必须在24
小时内完成维修；24小时内无法完成的维修工作，必须及时通报主管领导，并与业主进
行沟通确定维修方案和完成时间。
工作职责：
1、电工必须持证上岗，佩带工作牌、穿工作服，维修时须穿绝缘鞋、戴绝缘手套等安
全保护设备，并且严格遵守安全操作规程；
2、服从部门主管领导，严格遵守公司员工守则和各项规章制度；上班期间不得饮酒，
不得脱岗，睡觉；
3、对业主的来电报修及时登记（派工单），并在规定的时间内完成维修工作；
4、礼貌服务、文明施工，维修工作完成后，应立即清理现场，并将挪动的家具，物品
等恢复原位，并在《派工单》让业主签字确认后撤离现场；
5、对小区公共区域（包括道路、楼道、围墙、地下车场）的电气设备，要做到出现故
障及时维修；
6、配合暖通工做临电的安装，拆除；
7、配合施工单位做好临电的安装，拆除；
8、爱护工具。在每次使用之后，工具在入库前，必须对领出工具的性能、机具配件等
进行核查，看是否完好无损。若有损坏要查清原因划清责任，报部门主管处理；
9、不得私自外借工具，不得将库房的常备维修材料私自送人；
10、按时、按量、保质完成年度工作计划；
11、按照公司有偿维修规定，合理取费，不得多收、私占维修款；
12、遵守值班规定，及时处理业主报修，如遇特殊情况无法解决时，及时通报部
门主管或公司领导；
13、做好小区公共用电量分析，节约每一度电；
14、关心集体，爱护他人，工作主动，遵章守纪。
电工安全检查内容
1、配电室每月巡视一次、清扫一次，室内外环境整洁、照明正常，物品摆放整齐有序，
无杂物及无关物品存放；
2、低压控制柜每月巡查一次；每半年养护一次定；每年检查一次电气安全；做好记录；
3、低压配电箱和低压线路每季度巡查一次；每年养护一次；做好记录；
4、室内照明每周巡查一次，一般故障即时修复，其他复杂故障一周内修复；
5、室外照明每周巡查一次，一般故障即时修复，其他复杂故障两周内修复；
6、应急照明每周巡查一次，故障即时修复；
7、配电室管理标识牌齐备；
8、接线、装置完好（规范），电线无私拉乱接，绝缘破损、线径过细、过热现象；
9、开关柜（箱）内电气整洁、完好、路线规整，各回路的名称表明刀闸开关接触良好；
箱内外有明显的接地线；箱门状态良好；
10、检查防火措施落实。配置的灭火器充足和有效；
11、检查电气设备污秽情况。在雨季、高温天气前后对污秽区的设备进行过清扫检查；
12、检查配电室的温、湿度正常。
（三）、综合维修管理工作考核
工作描述：
1、根据小区房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用、共有部位（共用部位一般
包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通
道等；共有部位一般包括：绿地、道路、路灯、沟渠、井、池、等。）的使用状况，并
做好检查记录；
2、每季度检查一次柱、梁、楼板等结构构件，并做好检查记录。发现问题及时
汇报上级主管并及时处理，紧急情况立即采取相应措施处理。
3、每季度检查一次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩支撑构件等，并做好检查
记录。发现问题及时汇报上级主管并及时处理，紧急情况立即采取相应措施处理。
4、每月巡查一次共用部位的楼道单元门、窗、玻璃，发现问题及时维修，并做好维修、
检查记录；
5、每年二季度初或上汛前对房屋屋面防水、雨落管进行检查，发现问题及时维修，并
做好维修、检查记录；
6、每二月巡查一次道路、场地、阶梯及扶手、管井，发现问题及时维修，并做好维修、
检查记录；
7、每半年检查一次雨、污水管井、设备管井，每年雨季要做到大雨过后，及时清理井
内积水，对发现的问题及时维修，并做好维修、检查记录；
8、每季度巡查一次小区大门、围墙、休闲椅、凉亭等，发现问题及时维修，并做好维
修、检查记录；
9、每半年养护一次污水泵，发现问题及时维修，并做好维修、检查记录；
10、每季度巡查一次化粪池，及时安排外包服务单位清掏；
11、每年安排一次对供水管道的检查，发现锈迹及时除锈、刷漆，入冬前对暴露管道进
行防冻处理；
12、生活水泵房要做好巡查，水泵视情节补充或更换润滑剂；每年对水泵进行一次整体
养护。
13、维修时间：接报维修电话后，20分钟内到达维修现场，经判断能维修的，必须在
24小时内完成维修；24小时内无法完成的维修工作，必须及时通报主管领导，并与业
主进行沟通确定维修方案和完成时间。
工作职责：
1、维修工必须佩带工作牌、穿工作服上岗工作，维修时须穿鞋套；
2、对业主的来电报修及时登记（派工单），并在规定的时间内完成维修工作；
3、礼貌服务、文明施工，维修工作完成后，应立即清理现场，并将挪动的家具，物品
等恢复原位，并在《派工单》让业主签字确认后撤离现场；
4、服从部门主管领导，严格遵守公司员工守则和各项规章制度；上班期间不得饮酒，
不得脱岗，睡觉；
5、注意工作间的整洁及卫生。做到：材料、工具放置整齐有序，地面干净，加工过程
中产生的废弃物及下脚料及时清理干净；
6、按时、按量、保质完成年度工作计划；
6、爱护工具。在每次使用之后，工具在入库前，必须对领出工具的性能、机具配件等
进行核查，看是否完好无损。若有损坏要查清原因划清责任，报部门主管处理；
7、不得私自外借工具，不得将库房的常备维修材料私自送人；
8、按照公司有偿维修规定，合理取费，不得多收、私占维修款；
9、遵守值班规定，及时处理业主报修，如遇特殊情况无法解决时，及时通报部
门主管或公司领导；
10、
关心集体，爱护他人，工作主动，遵章守纪。
（四）、绿化养护管理工作考核
工作描述：
1、根据季节和小区特点，对区域内的绿地、乔木、灌木、绿篱进行科学养护；
2、保障小区植株保存率、成活率和覆盖率到达要求；
3、做好节假日的小区绿化、美化；
工作职责：
1、乔木、灌木和绿篱基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率在90%以
上；每年成活率在90%以上；
2、草坪、花坛植物基本成活，覆盖率在85%以上；
3、避免由于干旱或未及时灌溉造成的植物死亡；
4、根据植物生长情况施肥，花坛和生长不良的植物适当增加施肥频率；
5、每月至少两次检查病虫害情况，不因病虫害影响景观效果；
6、乔木每年修剪一次；
7、灌木每年冬季修剪一次；
8、绿篱每年冬季和生长季节至少修剪两次；
9、草坪4—10月各修剪一次，全年修剪次数在7次以上；
10、绿化产生的垃圾要及时清理，集中堆放；
11、爱护工具。在每次使用之后，工具在入库前，必须对领出工具的性能、机具配件等
进行核查，看是否完好无损。若有损坏要查清原因划清责任，报部门主管处理；
12、不得私自外借工具，不得将库房的常备维修材料私自送人；
13、服从部门主管领导，严格遵守公司员工守则和各项规章制度；上班期间不得
饮酒，不得脱岗，睡觉；
14、按时、按量、保质完成年度工作计划；
15、关心集体，爱护他人，工作主动，遵章守纪。
（五）、环境卫生管理工作考核
工作描述：
1、每天清扫二次卫生责任区，保持小区公共区域的清洁；
2、配合绿化人员及时清扫绿地内垃圾；
3、配合安保人员及时清理楼道、消防通道的垃圾，保障消防安全；
4、发生公共卫生事件时，配合相关部门采取防制措施；
5、完成领导交办的其它工作。
工作职责：
1、楼内
⑴每日清洁一次，包括地面、楼梯、楼梯扶手、栏杆、窗台、消防栓、防火门、指示牌
的公共设施；
⑵每日擦拭一次电梯轿厢门、面板和轿厢地面；
⑶每日协助业主清理门前生活垃圾；
2、楼外
⑴ 每日保持卫生责任区的道路无杂物，宠物粪便及时处理；
⑵ 每日清洁单元门，保持清洁美观，无张贴物（安全提示除外）；
⑶ 每日保持责任区绿化区域无杂物，宠物粪便及时掩埋；
⑷ 按照公司的统一布置，投放鼠药和其他灭害药物；
⑸ 雨后对小区内主、干积水进行清扫；降雪后，及时清扫积雪，铲除结冰；
⑹ 每周清洗一次垃圾收集容器的外观；
3、爱护工具。在每次使用之后，工具要定点存放，若有损坏要查清原因划清责任，报
部门主管处理；
4、不得私自外借工具，不得将工具和保洁用品私自送人；
5、服从部门主管的领导，严格遵守公司员工守则和各项规章制度；
6、上、下班按时打卡。工作期间不得饮酒、睡觉，不得脱岗；
7、按时、按量、保质完成年度工作计划；
8、关心集体，爱护他人，工作主动，遵章守纪。
（六）、客服中心管理工作考核
工作描述：
1、认真履行《物业管理服务合同》中有关客服工作内容；
2、认真受理业主的投诉、报修，做好回访工作；
3、负责办理业主入住及搬离的相关手续；
4、负责办理业主装修、改装及协助工程部对装修的验收；
5、收取物业管理费、停车管理费及与物业服务管理相关的费用；
6、收取代收、代缴的水、电、气、暖等相关费用工作；
7、收取与物业服务管理相关的各类租赁费；
8、办理各种与物业服务管理相关的证件和管理协议；
9、 做好本部门的来客接待工作。签收各类报刊、杂志、信件以及代为签收业主的大件
物品等；
10、做好业主档案和有关客服工作档案的管理；
11、做好物业公司的资质年审、验照工作；
12、做好季度工作计划，及时纠正工作中存在的不足；
13、协助其它部门完成公司部署的工作计划；
14、全年无人为重大责任事故；
15、完成领导交办的其它工作
二、工作职责：
1、熟悉、掌握物业管理有关政策和法律、法规以及物业服务合同；
2、按照公司工作流程，认真履行报修、投诉、咨询等服务；
3、每月入户走访率10%，全年入户走访率要达到100%，并做好回访记录；
4、催收业主物业服务费（正常收费）。
按每月完成12%；半年完成40%；九个月完成85%以上；全年完成100%。
5、催收业主供暖费（11月15日至次年3月15日）。
按第一个月完成75%；第二个月完成85%以上；第三个月完成100%。
6、停车费收缴。
业主车辆到期后如继续办理停车手续，收缴率1000%。
7、库房房租收缴。
签订租房协议要达到100%，租金收缴率100%。
8、负责协调公司其他部门与业主之间的关系。遇到原则性问题绝不轻易向业主承诺，
应及时向主管领导汇报；
9、负责接待和办理业主的特约服务工作；
10、负责公司的收发文工作；
11、负责本部门的办公用品和固定资产的领用和管理；
12、对库房、停车位及公司办公室的钥匙进行统一管理；
13、负责业主档案的管理；
12、每月底对本部门员工的工作按照公司制定的量化考核内容进行打分评比；
13、每月底按照公司的要求核对员工考勤；
14、负责客服人员的人员调配和日常管理；
15、负责物业公司的资质年审、验照工作；
16、检查各部门成本控制情况，发现问题及时纠正；
14、根据实际工作需要，提出制定相关的管理制度和规定；
14、关心集体，爱护他人，工作主动，遵章守纪。
（七）、消防和安保管理工作考核
工作描述：
1、制度小区消防、保安工作责任制，并认真落实；
2、负责公司义务消防队的管理；
3、掌握处理火情的措施和方案；
4、负责小区防火安全宣传教育；
5、负责消防设备设施的维护和检查
6、负责小区技术安全防范设备设施的维护和检查（包括门禁、对讲、视频监控）；
7、负责小区道路交通系统的维护和检查；
8、负责与外包保安公司的协调，保障小区公共秩序的安全；
9、办理车辆和人员出入卡；
9、建立设备设施档案，保管好检查、巡查记录。
工作职责：
1、熟悉、掌握物业管理有关政策和法律、法规以及物业服务合同；
2、服从领导，文明执勤，礼貌待人，遵守公司各项规章制度；上班期间不得
饮酒、脱岗、睡觉；
3、每日巡查设备运行情况，24小时连续保持运行；
4、对出现故障的设备，20分钟内赶到现场进行排查和维修，24小时内无法完成的维修
工作，必须及时通报主管领导确定维修方案和完成时间；
5、做好巡查记录和视频存储记录；
6、中控室的控制主机机柜内部设备每年除尘一次；
7、对讲系统24小时连续保持运行；
8、防火卷帘门每年对电机转动、齿轮链条传动部位上一次润滑油；
9、每半年对防火门附件检查一次；
10、每年对消防栓养护一次；
11、消防泵、喷淋泵每月盘车一次，每季度润滑检查一次；
12、每年对灭火器的功能检查一次；
13、每月对小区内的安全出口、消防通道、应急照明检查一次；
14、按时、按量、保质完成年度工作计划；
15、关心集体，爱护他人，工作主动，遵章守纪。
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