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上海宝山国际钢铁物流服务业基地

区域市场研究报告

2006年4月

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1、市场概况

出于地理位置的差异，宝山区一直不属于上海的传统商务板块。据观察，上海市政

府在以往几年内，倾向于开发城市的西南及东南面，交通、配套等诸多因素的缺乏，致

使该区域写字楼市场发展相较于其它地区要远远滞后。

纵观整个宝山地区房地产开发，主要还是以住宅、厂房及产业园区为支撑点。其中

宝山北部钢铁产业对区域房产市场发展起到了积极的推动作用。作为世界500强之一的

宝钢集团，控股子公司14家（其中境外子公司2家），年产钢能力2000万吨左右，是

中国最具竞争力的钢铁企业，围绕着而衍生出许多以依托于宝钢而生存发展的产业链。

基于此，近几年，政府部门也力将宝山区打造成一个以钢铁产业为核心的大工业区，宝

钢钢铁生产大多依靠外来资源，宝山靠海临江，十分有利发挥长江的水运优势，广泛利

用国内、国外两种资源。吴淞港作为东北面主要的港口运输渠道，日渐发展壮大。

鉴于行业特性，目前驻扎于宝山的企业（主要为制造业及物流企业）对办公物业的

需求更为偏向于厂房、堆场等生产性用地内附带的办公场所。一般来讲，此类企业对室

内办公需求的要求并不高，办公空间的需求规模较小，而更注重厂房、堆场等生产性用

地，而此类用地对空间的要求非常高，需要大面积的占地。企业本身的办公需求则通过

在厂区或园区内自建配套写字楼解决，绝少于市场上租赁或购买办公物业，有实力的大

中型企业犹为如此。据观察，中心商务板块牡丹江路上即有多处办公物业为企事业单位

自建自用，对于这类企业而言，在宝山区内自建写字楼成本明显低于在市场上租赁或购

买写字楼，且更能满足自身的需求。

以上因素在某种程度上抑制了当地写字楼历史发展趋势。根据相关数据统计发现，

自85年至今，整整二十余年的时间，宝山区能称之为写字楼的物业总供应量也仅为10

万平米左右的体量，无法与上海其它区域相抗衡。以营建水平来看，该区域现有办公物

业与市区的物业相比较外观陈旧、配套落后，存在较大程度上的差距。各项数据表明，

宝山整体写字楼市场的发展尚处于雏形阶段。

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