2023年11月26日发(作者：)
物业设施设备房管理制度及操作规程
1.目录
2.概述
物业设施设备房是物业管理中非常重要的一环，它涉及到
物业设施设备的保养、维修和更新，直接关系到业主的生活质
量和物业的价值。因此，建立科学的物业设施设备房管理制度
和操作规程是非常必要的。
3.管理制度
物业设施设备房管理制度应该包括以下内容：
3）人员管理制度：包括设备管理人员的职责、权限、培
训等方面的规定。
4.操作规程
物业设施设备房操作规程应该包括以下内容：
1）设备保养规程：包括设备保养的周期、方法、注意事
物业设施设备房是物业管理中非常重要的一环，它直接关
系到业主的生活质量和物业的价值。因此，建立科学的物业设
施设备房管理制度和操作规程是非常必要的。
为了确保物业设施设备房的正常运行，物业设施设备房管
理制度应该包括设备管理制度、安全管理制度和人员管理制度。
一、高压配电房
高压配电房是电力系统中重要的组成部分，为保证其正常
运行，需要制定相应的管理制度和规定。其中，高压配电房管
理制度和高压配电房管理规定是必不可少的。高压开关柜操作
规程也是必须要遵守的规定，以确保操作人员的安全和设备的
定包括设备的维护、巡检和保养等方面，而柴油发电机安全操
作规程则是操作人员必须遵守的规定。
四、生活水泵房
生活水泵房的管理制度包括二次供水管理制度、水污染事
音乐系统操作规程和消防设施、器材管理制度也是必不可少的
规定。
七、风机房
风机房的管理制度包括风机操作规定和送、排风机保养制
和制度。这些规定和制度都是为了保障设备和人员的安全和正
常运行。
高压配电房管理制度：
高压配电房是项目供电的重要部位。除机电维修管理人员
外，未经项目经理或机电工程师许可，任何人不得擅自进入。
操作维护责任人必须持有《高压进网证》和《特种作业操作
证》。所有进入高压室作业的人员必须由至少两人以上进行，
高压开关柜操作规程：
操作人员必须持有市级以上供电局颁发的“高压操作进网
证”，并且必须熟悉一次系统结线及开关柜操作原理。在操作
时，必须穿戴好绝缘手套和绝缘鞋。操作人员必须严格遵守
《操作票制度》。在操作时，至少有两人以上在场，一人操作
一人监护。在操作时，先打开接地开关操作孔锁、真空开关操
作孔锁，然后检查三相电源指示灯。对于接地开关，其指示牌
为“|”时表示接通，为“错误!未找到引用源。”表示分断；对于
真空开关，其指示牌为“|”时表示接通道，为“错误!未找到引用
源。”表示分断。在分闸操作时，先按动跳闸机构钮，使开关
指示牌呈“错误!未找到引用源。”向，然后用操作柄操作接地
开关，使指示牌呈“|”向。分闸完毕后，锁上操作孔锁。在合
闸操作时，先用操作柄操作接地开关，使指示牌呈“错误!未找
到引用源。”向，然后用操作柄操作真空开关。操作柄插入操
作孔后使操作机构向下运动，指示牌呈“|”向，三相电源指示
灯亮。再使操作机构向上运动进行锁定，最后锁上操作孔锁，
合闸完毕。
低压配电房操作规程：
在合闸送电操作规程中，非机电组人员不得进行合闸操作
作业。在合闸前，应断开各分路全部空气开关。确定整个线路
无人进行操作，并且无短路现象。对各电源开关进行合、断一
次试送电合闸后，检查各表指示，并观察五分钟。在停电操作
规程中，断开各分回路的空气开关，拉下各回路刀闸开关，然
后断开低压配电柜总开关。严禁操作进线柜接地开关及出线联
网开关。
配电房管理制度
有无异声、异味（温控器），屏上指示灯是否正常，电缆沟内
是否积水，雷雨天室内是否渗水等，发现异常及时报告，并做
好值班记录。
在配电房内，严禁乱拉乱接线路。如确有需要和线路改变
（年大检修时），必须书面报告公司。同时，严禁违章操作，
在操作及检修时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手
套、标识牌。
市电—发电供电系统分为有自动投入功能和无自动投入功
能。对于有自动投入功能的系统，市电停电数秒钟后，发电机
启动并建立电压，电气联锁装置动作，线路自动转入发电供电。
此时，电工对中央空调、分体空调等设备，以及需人工转换的
部分线路进行手动转换。市电恢复后，对于上述设备、线路再
行转换及重新启动，转换操作应参照“停送电操作顺序”进行。
对于无自动投入功能的系统，市电停电时，必须手动启动发电
机，待电压稳定后，逐级依次进行转换。市电恢复后，则依照
相反的顺序进行转换操作，转换操作也应参照“停送电操作顺
序”进行。
维护作业：
为保证设备的长期稳定运行，每天必须巡视设备运行情况，
并如实填写运行记录表，发现问题及时检修。定期对设备进行
2、接地：必须对设备进行接地，以防止人体触电事故的
发生。3、绝缘：必须对电气设备进行绝缘测试，以保证设备
的绝缘性能符合要求。4、防护措施：必须采取相应的防护措
施，如穿戴绝缘手套、穿戴绝缘鞋等，以减少事故的发生。
三、安全操作规程
1、在进行电气设备的操作前，必须对设备进行检查，确
保设备处于安全状态。
2、在进行电气设备的操作时，必须按照操作规程进行，
不得随意更改操作顺序。
3、在进行电气设备的操作时，必须遵守电气安全操作规
程，如严禁使用钢卷尺、皮卷尺和线尺（夹有金属丝者）进行
测量工作等。
4、在电绕上或进入工作时，应将电逐个多次放电并接触
后方可进行，以避免电的残余电荷对操作人员造成危害。
5、在进行电气设备的操作时，必须保持清醒状态，不得
施工或设备检修应设接地线：对于可能送电至停电设备的
电源侧，应三相短路接地。
悬挂指示牌：一经合闸即可送电到施工或检修设备的开关
和刀闸操作把手上，悬挂“禁止合闸，有人工作”的标识牌。
安全操作规定：
1、电气设备的操作人员必须掌握变配电系统的分布、性
能及操作方法。
2、电气设备操作必须由两人执行，一人操作，一人监护，
且对设备比较熟悉者作监护人。
5、停电操作程序：先拉开负荷侧隔离开关，再拉开电源
侧隔离开关。
发电机房：
发电机房管理规定：
1、发电机房附近不应有导电尘埃、腐蚀性化学气体、易
燃易爆物品。
2、发电机房应通风良好，环境温度应为5℃—40℃，空
气相对湿度不得大于95％。
3、机房内设备由专业技术人员负责管理和巡视，无关人
员严禁入内。
5、严格执行岗位责任制，执行设备的安全操作规程，不
得随意更改设备运行方式及整定值。
6、发电机的应急柜电源切换开关平时应放在市电位置，
一旦市电失电，应急开关应机械切换到发电机电源上。
7、发电机控制开关应放在自动位置上，启动时间放在7
秒（s），当市电失电时，发电机应在7秒（s）之内正常发电
送往电网。
8、发电机的直流电瓶平时应浮充电。
9、当发电机正常运行，要对发电机的运行参数及状况做
详细的记录。
10、建立巡视记录，每班巡查一次，特殊情况加强巡视。
11、严格遵守安全防火制度。
自动状态：
1、保持启动电动机的蓄电池组达到启动电压。
2、保持散热器冷却水位正常，循环水阀常开。
3、曲轴箱油位保持在量油尺刻线±2cm的范围内。
4、油箱油量在一半以上，燃油供油阀常开。
5、发电机控制屏的“运行——停止——自动”开关放在“自
动”位置。
6、机组配电屏的模式开关在“自动”位置。
7、散热器风机开关打在“自动”位置。
8、机组收到试电失压的讯号后启动，确认试电失压，切
开转换柜试电开关，合上转换柜发电开关，启动机房的进风和
排风机。
手动启动：
1、室内气温低于20℃时，开启电加热器，对机器进行预
热。
2、检查机体及周围有无妨碍运转的杂物，如有应及时清
走。
3、在检查曲轴箱油位、燃油箱油位和散热器水位时，若
发现油位或水位低于规定值，应及时补充至正常位置。
9、按下发动机的起动按钮，如第一次启动失败，可按下
配电屏上相应的复位按钮，待警报消除、机组回复正常状态后
再进行第二次启动。启动成功后，机器运转声音正常，冷却水
泵运转指示灯亮，路仪表指示正常。
三、手动操作并联供电
1、等待并车发电机的油温、水温和油压达到正常值，运
转正常。
2、确保并车发电机的输出电压和频率数值与母排上的数
值相一致。
3、将待并车发电机的同步器手柄打在“合闸”位置。
4、观察同步指示器的指示灯和指针。
5、当同步指示器的指示灯完全熄灭或指针旋转到零位时，
可打上并电合闸开关。
6、机组进入并车运行，随后将同步器手柄旋回“关断”位
置。
7、如果同步器合闸后，指针旋转太快或反时针旋转，则
不允许并车，否则将导致合闸失效。
8、手动并车成功后，应立即与低压配电房联系，确认总
四、运行安全管理
1、按照规定时间检查各指示仪表，注意润滑油的压力和
水温是否有变化。润滑油的压力不得低于150kPa，冷却水温
度不得高于95℃。
2、检查曲轴箱油位、燃油箱油位和散热器水位，如低于
正常位置应及时补充。
3、经常观察配电屏各仪表和报警指示灯是否正常。红灯
亮表示有故障，绿灯为正常运行指示灯。
4、检查充电器是否正常充电。
5、听取机器各部分运转声响是否正常。
6、手摸机体外壳、轴承部位外壳、油管和水管，感觉温
度是否正常。
7、留意发动机或电器设备是否有焦糊等异味。
8、如发现有不良情况，应及时处理解决；严重情况应停
机处理。
9、故障停机后，必须消除故障，然后按动机组上的重复
手掣，机组方可再进行运作。
10、记录各运行参数，每班不少于两次。
五、停车
1、分闸总控屏的输出馈电开关，脱开电网。
2、发电机空载运转10分钟后停车。
3、停止机房的风机、冷却水泵等。
六、生活水泵房管理制度
水泵房是提供业主生活和消防用水的重要部位，直接关系
到业主的生命财产安全。为了管理好水泵房，制定以下规定：
一、机电人员负责监控水泵房及底下水池和消防系统全部
机房设备，定期检查保养、维修及清洁打扫，并做好记录。如
有解决不了的问题，应及时向领导书面报告。
二、水泵房内机电设备由机电人员负责，其他人不得操作，
四、按定期保养规定检查消防泵，每月进行一次“自动、
手动”操作检查，每年进行一次全面检查。
五、定期检查保养水泵球阀，每周打扫一次泵房，每月检
查擦洗一次水泵管道。
六、每月进行一次紧固水泵控制回路，检查备用水泵能否
在主机出现故障的情况下自动运行。
七、注意电机运行时的电流、升温情况，声音是否正常，
机械是否灵活，定期对轴加油，使水泵达到100%良好状态。
八、污水池卫生常清扫，水泵、管道常保养。
九、每周检查地下水池、中位水箱、高位水箱的液位阀，
一、设施设备维护部主管每月5日之前检查小区内每个水
池（箱），并将检查情况记录在工作日志上。
二、设施设备维护人员专职负责二次供水管理，必须持有
卫生防疫站认可的《健康证》。
三、每个水池（箱）应结构完好、无渗漏，检视窗应加盖
上锁，水池（箱）周围及顶盖应清洁干净。
四、每隔4个月清洗、消毒一次水池（箱），清洗员必须
持有经卫生防疫站认可的《健康证》。
五、清洗消毒水池（箱）时应提前两天通知客户服务中心，
二、抽污水的潜水泵应装漏电开关，漏电开关应提前试验
并确认开关可靠。
三、水池（箱）消毒人员需戴防护眼镜和口罩，如果在水
池（箱）内感到头晕、气喘，则应马上离开水池（箱）到外面
呼吸新鲜空气。
四、上下水池（箱）时应把紧扶手、踩稳不锈钢梯，严防
跌落。
三、水池（箱）清洗消毒前的准备工作：
一、1：100灭菌净水溶液或市卫生防疫站配制的消毒液。
四、水池（箱）清洗消毒程序
一）排放水
在排放水之前，应提前关闭水池（箱）进水阀，让水池
（箱）水位用到接近消防用水水位，以免浪费。排放干水池
（箱）的时间应控制在1.5小时以内，以确保用户正常用水。
二）清洗消毒
清洗：首先铲出水池（箱）内泥沙及各种沉淀物，然后用
扫把或尼龙刷从水池（箱）顶部、四周墙壁、底部依次反复刷
洗。如果仍未洗干净，应再进行刷洗直至干净为止。
注水：清洗消毒工作全部结束后，清理收拾好所有工具。
打开闸阀向水池（箱）内注水，达到调定的水位后加盖上锁。
五、取样送检
一）取样
用干净的矿泉水瓶从水池（箱）中部提取500ml水，并
在瓶子中部贴上标签。标签上应写明送检单位及送样日期。
六、记录存档
水池（箱）清洗消毒工作全部结束后，应完整、规范、清
晰地把情史记录在《水池（箱）清洗消毒记录表》内，并于每
次小区全部水池（箱）清洗消毒工作结束后三天内把记录整理
成册交设施设备维护部存档，保存期为两年。
水污染事件防范措施及报告制度
应急小组负责在发生事故时，及时向所在地政府、省卫生
监督主管部门报告，调配和组织相关人员和物资进行紧急事故
抢救，同时向物业公司上级部门报告。
三、二次供水管理人员职责
二次供水管理人员需严格履行工作职责，一经发现异常现
象，第一时间向小区项目经理及相关部门人员报告（5分钟
内）。
为确保小区供水质量，应定期检查生活泵、气压罐、排污
泵、水池、水箱管道、阀门、公共卫生间、管道进出口、阀门、
集水坑、室内外排水沟渠（井）等设施。同时，对生活泵、污
水泵、管道、阀门进行定期维修保养，确保设备运行正常、压
负责。水管员应做好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控，
并做记录。消防泵房内机电设备由工程部班值班人员负责操作，
无关人员不得进入水泵房。消防水泵每周至少轮换使用一次，
接触器主开关每月检查一次。消防泵每月进行一次“自动、手
动”切换操作检查。无条件启动的消防水泵（有过压危险或开
喷系统），须对其进行盘车，每季度对电动机进行一次绝缘摇
测。消防泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查、清洁一次，
并进行润滑、紧固、调整。严禁非火灾情况使用市政消防水。
消防演用水须向用水主管部门办理申请手续。
在使用消防水泵时，消防水泵房值班人员应按规定要求及
时通知运行消防中心值班人员。
二、消防水泵房的消防水泵采用自动启动和手动停止的运
行方式。
三、消防泵房的消防水泵自动启动过程：在消防泵房的配
四、消防水泵房消防水泵的停止操作步骤：在消防控制中
心的消防主控盘的“自动/手动”选择开关上选择手动后，按下
消防泵房的消防水泵的“停止”按钮，停止消防泵房的消防水泵
工作，或在现场电动消防泵控制盘上按下“停止”按钮，停止消
防泵房的消防水泵工作。
五、消防水泵房消防水泵手动控制操作步骤：在消防中心
的消防主控盘的“自动/手动”选择开关上选择“手动”；在消防
泵房的消防水泵控制箱上，将电源开关操作手柄打到“ON”位
置；在消防中心的消防主控盘按下消防电动消防泵“启动”按钮，
启动消防泵房的消防水泵；在消防中心的消防主控盘按下消防
消防水泵“停止”按钮，停止消防泵房的消防水泵。
六、消防泵房的消防水泵控制箱就地操作步骤：在消防泵
房的消防水泵控制箱，将电源开关操作手柄打到“ON”位置；
在消防泵房的消防水泵控制箱上按下“启动”按钮，启动消防泵
房的消防水泵；在消防泵房的消防水泵控制箱上按下“停止”按
钮，停止消防泵房的消防水泵。
十三、消防控制室
消防监控中心交接班制度
一、接班人员必须提前十五分钟到达本岗位，做好交接准
备。
二、上岗前必须按规定着装，检查仪容仪表，精神面貌良
好。
三、检查岗位的设备运行是否良好和交接巡视检查、执机
注意事项。
五、将消防应急工具，相关资料按规定摆放整齐。
六、做好中控室卫生清理工作，保证机器、地面、墙面洁
净。
七、接班人员未到，在岗人员不得离岗，应及时向有关领
五、值机员应保持良好的沟通和协作能力，与其他部门和
人员保持良好的关系，及时协调处理各种突发事件；
六、值机员应认真记录当班发生的事件和处理结果，做好
交接班工作。如果有未处理完毕的事项，应及时向接班人员说
明；
七、值机员应随时关注消防控制室内的设备设施运行情况，
一旦发现异常情况，应及时向上级领导报告，并采取措施进行
处理；
五、非相关人员不得进入中控室，如有公司领导批准，中
控人员应严格执行来客登记制度。
六、值班员应主动承担中控室的卫生保洁工作，保持室内
设备设施的清洁和整洁。
七、在岗工作期间，值机员不得拨打私人电话、玩游戏、
看书报杂志、吸烟、喝酒、睡觉。严禁在中控室吃东西。
八、值机员应注意仪容仪表，保持良好的精神状态，按规
定着装和携带执勤用品。
九、认真填写当值期间相关设施设备运行记录，发生的情
况和处理结果。当班未处理完毕的应交代接班人员继续跟进，
并做好物品交接工作。
背景音乐系统操作规程
2、选择CD机、卡座、收音机之一进行音频播放。
3、检查信号指示灯是否正常。
三、音量的选择
1、严格控制音量，不得超过功放的有效功率。
四、功放区域的选择
1、按照要求选择功放所控制的区域。
2、功放的编号应与区域选择控制编号相对应。
3、检查区域内的音响声音、音量是否正常。
消防设施、器材管理制度
一、消防器材是指灭火器、干沙箱、防毒面具等器材。消
二、消防器材和消防设施是扑救各类火灾的先决条件和战
斗武器，全体员工都应该爱护消防器材、消防设施和安全标志。
三、非火灾情况下，任何部门和个人都不得使用、试用和
玩耍消防器材、消防设施和安全标示。特殊情况需要使用时，
需经消防管理部门许可。
每月或每年进行一次检查。如果发现达不到标准的消防器材和
消防设施，我们将及时更换或维修。
七、风机房
风机房管理制度
一、我们要保持风机房内照明完好，路线整齐，不允许有
六、我们要由专人管理机房钥匙，无关人员不得进入机房。
如果需要参观，必须有工作人员陪同。
七、我们平时要注意风机滤网是否堵塞，如果有堵塞情况，
应立刻清洗风机滤网。
八、我们要定时检测控制线路。
风机操作规定
4、开启后，我们要观察各表指示是否正常。
5、非火警及其他紧急情况时，严禁在消防控制中心开启。
6、非火警时，我们只能使用“正常状态”或“高速状态”。
二、关机：
1、我们可以在消防控制中心或风机房配电柜关机。
2、如果出现异常情况，我们应立即关机。
3、关机后，我们要检查各元件是否完好。
4、关机后，我们要将其置于“自动”状态。
三、维修：
1、维修时，我们应将空气开关断开。
2、我们要用测电工具确定无电操作。
3、我们要消除一切可能影响风机运行的因素。
送、排风机保养制度
我们要正确、及时的保养风机，这是风机正常可靠运行的
保障，也是延长设备使用寿命的重要保证。我们将给排风机的
保养分为日常保养和年度保养。
一、我们每月要清洁设备卫生一次（包括控制柜）。
二、我们要定期检查风管有无破损。
五、我们要定期紧固接线点，检查接触器动作是否灵活可
靠。
六、我们要定期紧固固定螺丝。
八、电梯机房
电梯机房管理制度
1.每周对机房进行全面清洁，保持表面无灰尘，内部无人
居住和杂物堆放。
2.确保机房通风良好，安装温度计并保持温度在41度以
下。
3.机房照明充足，应急照明设备齐备，并保持充电良好。
在遇到电梯困人故障时，首先要安慰乘客，然后按以下步
骤进行救援并通知电梯维护保养单位：
1.确定轿箱停靠位置，根据位置进行处理。
2.如果轿箱停在电梯口附近，关闭机房电源开关，开启外
门并人力开启轿厢门，协助乘客离开，然后重新关闭外门。
3.如果轿箱停在电梯口较远处，通知乘客保持镇静，并进
入机房关闭电源，用松闸扳手将电梯移至最近的电梯口，然后
按照第一种情况进行处理。如果情况比较复杂，应及时报电梯
维修保养单位处理。
电梯维修保养标准：
1.机房通风良好，温度在5-40度之间，相对湿度不超过
85%，保证没有雨水侵入。
2.机房干粉灭火器压力正常。
3.机房紧急救援操作规程、注意事项齐全并挂在明显处。
4.轿箱平层标志明显可见。
5.机房门锁良好，告示牌清晰挂于显眼处。
6.机房电源、插座良好。
7.无关人员禁止进入机房，保持清洁。
8.曳引轮对铅垂线的偏差小于2.0mm。
9.限速器调节部位应有铅封，非劳动局专业人员禁止调整。
10.限速器、安全开关灵活可靠。
11.限速器-安全钳-安全开关连动可靠。
12.曳引轮标出的运行方向清楚。
13.各轴承灵活，运行时无异常声音，温度不高于80度。
14.导体各相间和相地之间的绝缘良好，电气设备外壳接
地良好。
15.供电电压波动在上下7%范围内，频率波动上下2%范
围内。
16.动装置制动良好，轿箱以额定速度空载上行至行程上
部范围内断电时，应能完全停止。
操作程序进行，确保安全可靠。在操作前必须检查设备状
态，确认设备处于停电状态。操作人员必须佩戴好个人防护用
品，严格遵守安全操作规程。
3、倒闸操作后，必须进行设备状态检查和试验，确认设
备正常运行后方可恢复供电。在恢复供电前，必须进行电压稳
定、电流均衡等试验，确保设备安全可靠。
4、倒闸操作必须建立操作记录，记录操作人员、时间、
设备状态、操作过程等信息，以备查阅和追溯。同时，必须进
行操作人员的培训和考核，确保操作人员具备操作技能和安全
意识。
5、在倒闸操作中，必须注意防止误操作和事故发生。操
作人员必须严格遵守操作规程，确保设备安全可靠。如发现设
备异常情况，必须立即停止操作并报告上级领导。
母线侧的刀闸应按顺序操作，送电合闸的顺序则相反。例
如，在需要停电时，应先停低压，再停高压；在送电时，应先
其中一人对设备较为熟悉者作监护。操作中发生疑问时，不准
擅自更改操作票，不准随意解除闭锁装置，应立即向值班负责
人或主管负责报告，弄清楚后再操作。
电气设备停电后，即使是事故停电，在未拉开有关刀闸和
做好安全措施以前，不得触及设备或进入遮拦，以防突然来电。
下列名项工作可以不用操作票：事故处理、拉合开关的单一操
作、拉开接地刀闸或拆除全电房仅有的一组接地线。但上述操
作均应记入操作记录薄内。操作票应先编号，按照编号顺序使
用。作废的操作票应注明“作废”字样，已操作的要注明（或盖
章）“已执行”字样。上述操作票保存3个月。
为确保变压器安全运行，保证人身安全，正常供电，杜绝
进行停电维护时，需要清扫瓷套管及有关附属设备，检查母线
及端子等连接点的接触情况，摇测绝缘电阻及接地电阻。
设施设备房值班员工必须严格坚守工作岗位，不得私自离
岗、串岗。
二、未经批准擅自离岗的员工将被视为违反劳动纪律，必
须接受相应的处罚。如果此举造成了经济损失，相应的经济责
任也必须追究；
八、值班员必须认真如实地填写当班工作记录，按照规定
的栏目要求完成。
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