2024年3月21日发(作者：)

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社区建设作为完善城市功能的重　

要标志和构建和谐社会的主要平台，　

已引起社会的广泛重视。就石油系统　

基地的后勤服务建设而言，与日常生　

活密切相关的社区服务需求日益突出。　

富余职工以及下岗再就业人员的就业　

渠道，促进和谐社会建设，同时也更　

石油系统物业管理企业发展社区　

服务产业，具有得天独厚的优势和潜　

力，但由于历史原因，油田矿区在过　

去相当长的时期里以生产建设为中心，　

有利于激发企业经营活力，促进物业　

管理企业的服务功能得到完善，更好　

地服务于油田的发展建设。　

以大庆油田物业集团物业管理公　

司为例，近年来，公司为增加经营性　

社区服务能力和水平普遍落后，突出　

表现在以下几方面：　

一

现就石油系统物业管理企业发展社区　

服务产业的相关问题作如下探讨：　

是观念问题。虽然大多数人对　

发展社区服务产业　

石油系统物业管理企业发展社区　

服务产业的意义　

发展社区服务产业既能满足居民　

生活需求，又能增加物业管理企业创　

服务收入，扩大生存发展空间，在各　

分公司及单位成立了社区服务队，发　

挥地缘优势和资源优势，利用有限的　

服务设施和闲置房屋，适度扩大了服　

务范围，先后开发了一些自营社区服　

务项目，如冼车、保洁、广告、干洗、　

小饭桌、送水点等项目，还有招租个　

体经营开办的快餐店、小超市、美发　

店、面食店、维修点等，但由于条件　

发展社区服务产业持肯定态度，但受　

惯性保守思想左右，开拓创新的发展　

意识不强。少部分人总觉得社区服务　

应该是社会个体从业者的事，作为国　

企职工去搞社区服务面子上过不去。　

二是人才问题。开展社区服务需　

要能吃苦、善经营、服务意识强的人　

力资源，而企业对这方面人才的培养　

力度不够，让“吃惯省心饭”的职工　

效渠道和职工冗员分流及再就业岗位。　

从目前的状况来看，一方面，在油田　

物业小区内居住的居民绝大多数是油　

田在岗或离退休职工，由于历史原因，　

大部分小区生活服务保障不完善，在　

日常生活中，很多上班族吃不上放心　

的早餐，很多家长为无人接送照看学　

生苦恼，很多人下班回家后找不到锻　

炼休闲的场所，很多有车族的爱车无　

处存放，大家都在期盼着“物业管理　

处”帮忙；另一方面，石油系统物业　

管理企业依靠微利的常规服务，经营　

状况普遍困难，加之富余人员比例普　

遍较大，如果离开油田主业的支持几　

乎无法生存，所以都期望增加经营性　

服务项目，在已有市场的基础上获取　

更大收益，这恰恰与居民服务需求形　

成了互补。从现实与长远意义上讲，发　

展社区服务产业，不但有利于解除油　

田职工的生活困扰，而且有利于拓宽　

和能力所限，项目零散不成规模，覆　

盖面也较小，尚没有形成产业化能力。　

针对这一情况，物业集团着手对打造　

社区服务产业进行统筹规划，结合盘　

活实行热电联供和油改煤集中供热后　

的闲置锅炉房资产，以及房屋买卖市　

场日渐活跃的市场需求，已经成功组　

建搬家公司，组建不到１年，已累计　

创收１２７．８万元，同时完成了对夜间　

转岗去做社区服务的“操心事”，确实　

是“隔行如隔山”。　

三是体制问题。搞社区服务比搞　

物业服务劳神费力得多，现行体制对　

经营权与分配权又统得过死，在某种　

程度上抑制了人们的创业热情，职工　

从事服务业的主动性和积极性很难被　

激发出来。　

四是硬件问题。由于油田在过去　

偏重满足居住需求，除必不可少的学　

校、托幼园所、老年活动室外，没有　

规划和建设用于满足社区服务的配套　

设施和经营用房，开展社区服务存在　

较大的困难。　

五是资金问题。由于目前社区服　

存车项目的初步论证工作，力求通过　

重点项目的上马逐步带动其他项目开　

发，为促进企业发展建立新的经济增　

长点。　

石油系统物业管理企业发展社区　

服务产业存在的问题　

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务开发成本尚未列入正常的生产经营　

预算，所以在资金投入方面没有合理　

渠道，包括房屋设施改造和项目启动　

资金都没有来源，对于物业管理企业　

来说也确是“巧妇难为无米之炊”。　

六是政策问题。目前国家和地方　

政府对物业管理企业开展社区服务方　

的思考　

面的支持性政策还不够健全，包括必　

要的生活服务的经营权、闲置房屋与　

设备的租赁权都没有明确，经常受到　

行政管理部门的制约。　

油田物业管理企业发展社区服务　

的簧略和步骥　

油田物业管理企业发展社区服务　

要以“养民不扰民，谋利不图利，诚　

信不失信”和“面向大众、贴近生活、　

有偿服务”为原则，充分发挥内外部　

资源优势，以满足居民生活服务需求　

为目标，建设专业化、规范化、标准　

化的社区服务队伍，逐步实现社区服　

务向规模化和产业化发展，为物业管　

理主业发展提供有力支撑　根据现阶　

段内外部发展环境的客观情况，笔者　

认为应做好以下几方面的工作：　

１．深入开展社区服务市场调研。　

发展社区服务要坚持一切从居民　

（市场）的实际需要出发，紧密结合居　

民需求特点，周密细分服务市场，充　

分进行调研论证，准确锁定共性服务　

和差异化服务的目标市场，切实围绕　

居民需求立项。　

２．按照规模化、产业化要求做好　

项目规划。　

规划的目的就是为了把规模选　

定、把项目选对、把口岸选准。一要　

讲究规模，没有规模不会带来效益，规　

模过大也会导致不经济，参照发达地　

区经验，社区服务规模一般圈定在　

２０００户居民左右，二要讲究匹配，匹　

配的项目容易形成市场，不对路的项　

目容易导致经营亏损，为了更有助于　

开展经营和服务，一般要从服务需求　

和效益较高且互补关联较强的项目做　

起，把店铺选择在人们往来方便或习　

惯聚集的场点。三要对项目的上马统　

一

规划，对项目的经营统一策划，对　

项目的管理统一细化，目的是使社会　

服务向着产业化的方向迈进，从而增　

强项目的市场竞争力。　

日常生活服务参考项目一般包括　

早餐点（快餐店、面点店）、豆腐店、　

小饭桌、洗衣店、修鞋店、维修点、存　

车场（库）等；商品供给服务参考项　

目一般包括菜市场和生活用品超市　

等；文教卫生服务参考项目一般包括　

文（玩）具店、健身房、医药店、家庭　

教育辅导站等；中介租赁服务参考项　

目一般包括房屋、婚姻、保姆、家教　

等；社会福利服务参考项目一般包括　

休闲娱乐、健康辅导等，可根据各地　

实际情况进行选择开发。　

３．先试点后铺开。　

首先选择一个中等消费水平的居　

民小区开展试点服务，在试点过程中　

做好规范、达标、完善、提高工作，从　

店面设计、员工配备、员工素质、服　

务规程、制度建设、质量标准、监督　

管理等方面进行统一规范，经主管部　

门和小区居民测评合格后，对具体项　

目的服务模式进行定型，形成物业管　

理企业社区服务品牌，使油田居民接　

受、放心、依赖，取得成熟经验后推　

广铺开，逐步建立专业化、规范化、标　

论　

准化的油田社区服务网络。　

４．提供政策支持。　

实行专业化管理。在管理体制上，　

油田物业管理企业兴办的社区服务组　

织应与主业同步运营、分开运作、专　

业化管理　在消费能力较强的中心区　

域，设立社区服务中心，对社区服务　

项目实行统一规划、系列服务、连锁　

经营、独立运作；在偏远区域设立社　

区服务站点，委托基层物业管理分公　

司代管。　

采取职工承包为主、对外租赁为　

辅的经营模式。对于油田矿区物业管　

理企业而言，开发社区服务项目的重　

要目的之一是为了分流职工冗员、舒　

缓再就业压力，所以应采取承包自营　

为主的模式，严格控制资源效益外流，　

对内部职工无能力承包的项目采取对　

外租赁经营或合作联营等模式，以“借　

鸡生蛋”的方式满足在不同项目上的　

营业许可、资金来源、经营管理等需　

求，摆脱在此类问题上的诸多困扰。　

采取市场运营机制。一是在用人　

方面，引入竞争机制，为善于从事社　

区服务的人提供施展平台，采取内部　

公开招标方式择优录用，禁止暗箱操　

作、假公济私，以保证综合经营服务　

的水平和质量，特殊管理人才和岗位　

用工可面向社会招聘；二是在经营方　

面，应打破常规，按承包经营责任制　

的办法，实行个人承包，包盈不包亏，　

定额上缴，亏损自负，余额自留，其　

中可采用风险承包和抵押承包两种方　

式，最大限度地调动从业人员的积极　

性，保证综合经营服务的效益。◇　

作者单位：大庆油田物业集团　

编辑：周维　

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