2024年3月22日发(作者：)
第一章旧城区改造与更新的内涵
城市是以非农业产业和非农业人口集聚形成的较大居民点，一般包括居住区、工业区和
商业区、综合区等并且具备行政管辖功能。从城市出现之日起,不断的改造与更新过程就贯
穿于城市发展的全过程之中，这也是城市自我调节的机制。随着城市改造与更新问题的不断
凸显，至20世纪50年代，欧美国家为了改善二战之后城市中出现的种种问题而纷纷进行城市
改造运动，并且在一些发达国家中开始将其作为一门社会工程学科提出。在20世纪60、70
年代，由于城市化带来的种族、宗教、收入等方面的差异，造成了居住分化与社会冲突日益
激烈，因而美国进行了现代意义上大规模的城市改造与更新运动。在我国，城市更新作为城
市发展的调节机制，在改革开放后以空前的规模和速度在全国各地展开。目前，城市更新在
城市管理中的地位日益突出。
城区是城市的有机组成部分,城市的改造与更新是由城区的改造来实现的。如果将城市
看作一个人，那么城区就是人体上各个重要的器官，这些器官各自有自身的功能，不可替代，
而各器官之间还要良好地组织起来，协调运作。因而，对旧城区的改造与更新的研究需要从
两个层面上进行，一方面将旧城区看作一个整体，其中的改造与更新需结合自身现状进行，
有着相对独立的目的、方法、运作模式等；另一方面，将旧城区看作城市的一部分，从城市
整体角度去考虑城区的定位、功能等，使之改造与更新能够符合与促进城市的整体发展。当
代，旧城区的改造与更新已成为整个社会改造的重要组成部分，而其也开始向多学科、多专
业交叉方向发展。
第一节旧城区改造与更新的基本概念
一、旧城区的内涵
城市是指社会经济发展到一定阶段所形成的社会经济、政治、文化教育的中心枢纽，是
非农业人口聚集较多且社会结构复杂、功能多样的一个相对独立的整体，而在这个有机体之
中，各部分区域有机结合在一起，这些区域即本书中所论及的城区。从字面的意思来看，旧
城区是指陈旧、历时已久的城市及区域，但从改造与更新的角度来说,旧城区实际上是一个
动态的概念，其内涵包含却也远超出时间的概念，因而不能仅把城区建成时间的长短作为区
分新旧的绝对标准。概括来说，旧城区是指那些在建设时期由于受到当时的规划、建设水平、
经济水平等因素的影响，在现阶段其规划与建筑的外观、功能、质量等方面不能满足城市居
民的实际生活需要的区域。概括来说,对旧城区进行改造与更新原因多在于两点：一是原有
的设施不能满足现代生活的需要；二是原有的功能已不适应现代生活方式的需要。
一般来说，在进行改造与更新层面上来理解的旧城区具有以下特征:
（一）历史性
作为需要进行改造与更新的陈旧、衰退地区，旧城区必然是经历了城市的长期发展与演
变，最终体现出不能够适应社会政治、经济、生活或是城市发展及人们精神需要的若干问题。
旧城区是在长期历史发展中逐步形成的，每一个发展时期都与当时的时代背景、经济状况、
地域文化乃至社会意识形态之间有着密不可分的联系，并且旧城区在其发展过程中，也往往
在不同时期经历了不同的改造，这些时代性的发展变化印记往往能够清晰地体现在城区中，
展现出其历史性。
（二）落后性
一座城市的改造与更新总是随着社会的发展而分时期、分步骤、分区域进行的，因而，
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随着时间流逝，城市中总会有一些区域成为相对较为落后的部分。这种落后多表现在功能老
化、居住与公共设施的落后方面，有时也会显示为当时看来并无明显的特征，但却不具有可
发展性，在未来的一段时间内才会显露出其落后性。从这个角度来说，落后性也是一个相对
的概念。
（三）复杂性
概括来说，旧城区具有的复杂性主要体现在改造与更新的目的与内容方面。旧城区改造
与更新的目的包括了城市经济、城市环境、居民生活质量等，其内容也相应地涉及到调整城
市产业结构，提升投资、工作与居住环境以及完善基础设施等多个方面。此外，在旧城区进
行改造与更新时，除了考虑待改造区域内部的情况外，还要综合考虑改造区域与周围地区乃
至整个城市或是周围城市的相互关系；除了考虑到城市居民在物质环境方面的需求外，还需
要考虑其精神文明方面的需求；除了考虑当前的经济效益外，还要考虑长远的社会和环境效
益……总的来说，所需考虑的因素纷繁错杂，具有很高的复杂性。
（四）综合性
对于整个城市来说，旧城区只是其中的一个组成部分，但实际上，旧城区的改造与更新
是“牵一发而动全身”的。无论是城市中落后的工业区、商业区、居住区还是综合区，虽然
它们自成区域，是改造与更新的主体，但其定位、设施、交通等方面都与城市整体息息相关，
密切相连。无论何时，都不可能抛开城市整体而单独考虑一个区域的改造问题，而必须根据
城市的发展，依据城市总体规划、功能区划分等进行分析与研究，将整个城市作为一个有机
体，旧城区为其中不可或缺的一部分进行综合考虑。
二、旧城区改造与更新的概念
（一）旧城区改造
1旧城区改造的概念
在我国，近年来旧城人口数量不断增加，密度增大，加上城市本身建成已久，建筑质量、
服务设施和环境的状况已经严重影响到了居民的生活。在20世纪80年代后期，我国房地产业
蓬勃发展，各旧城区随之出现了大规模的改造浪潮。
改造是指着眼于满足新的功能需求，提高环境品质而参照原有的模型等进行的重新建
设，而旧城区改造是指城市在发展过程中，根据城市发展的要求,为满足城市居民生活的需
要，针对城市中的陈旧、衰退地区的功能、建筑、空间、环境等进行局部或整体性的改造、
革新和完善，从而根本改善城市居民的劳动、生活、学习、休息环境，提高城市的综合效益，
寻求经济、物质环境、社会及自然环境的可持续发展。旧城区的改造是一个不断发展的过程，
并且与城市的发展方向和速度息息相关。同时，它也能够充分反映城市的发展过程、城市空
间规划组织、建筑和社会福利设施的完善过程以及某一时期建筑和福利设施的物质状况。
2旧城区改造的方式
根据待改造地区的不同情况，旧城区改造的方式也不尽相同。概括来说，旧城区改造主
要有以下三种方式。
2.1再开发
旧城区再开发是针对布局混乱、分区不明、城市功能丧失、环境质量差的城区所进行的
较大规模的拆除改造，破坏原有结构，根据城市总体规划，建立城区规划布局，调整或重新
对城市进行功能分区，合理规划城市土地利用情况，重整道路系统，新建较为完善的配套设
施，使城市土地利用集约化，完善城区功能，提高城区的环境质量，满足人们生活需要，创
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建宜居环境。
2.2整治
整治的改造方式会在一定程度上改变旧城区的原有结果。在城市功能较差或是城市环境
质量较为恶化的区域，剔除与城市总体发展不相符的内容，拆除不适宜的建筑物和构筑物，
新建部分建筑，完善必要的城市设施。对尚具有使用价值或具有保留价值的建筑物和构筑物
等进行保护性修缮、改造，以提高城区总体环境质量。
2.3保护
旧城区保护是指对那些存在现状良好，具有保留价值的建筑物、构筑物、街区等物质因
素的区域内，根据实际情况采取相应的保护措施，如进行保护性维护修缮等，在其附近区域
内基本不做改变的小规模改造建设。
（二）旧城区更新
旧城区更新是一种对城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区进行必要的、有计划
的改建活动，是一个发展着的、动态变化的过程。城区是城市的一个组成部分，在旧城区的
更新中必须依据城市更新的统一目标，在城市整体规划的基础上进行。而在理论研究中，更
新的概念也总是在城市范围内进行的。
1旧城更新的概念
产业革命以前，城市基本上是以一种自发、缓慢的状态更新，而现代意义上的城市更新
的概念最早出现在英美国家，最初这一概念是着重于物质环境的更新，在历经近半个世纪左
右的发展，更新从最初的偏重于推倒重建为主的、对物质环境的更新，到社区振兴，再到以
房地产开发为主导的、追求经济目的的物质更新活动，最后到走向政府、开发商与公众三方
的合作伙伴关系为主的城市更新，概念本身也经历了一个发展与更新的过程。
二十世纪五十年代，由于处于特定的历史阶段，城市更新的主要内容是重建在战争中遭
受损害的部分以及清理贫民窟、改善交通状况，并包含对城区内老化的基础设施的改建工作。
此时期的更新方式是重建，即清除旧有而重新建设的方法。到六十年代，城市更新开始将物
质改造与城市的经济发展和人口就业问题相结合。七十年代之后，城市中内城的衰退成为人
们面对的主要问题，城市更新的重点也随之转移到城市复兴方面，如增设就业岗位、改善环
境等。到了九十年代，可持续发展的理念深入人心，城市更新中的可持续性也受到了人们的
重视。
城市更新的概念就是随着城市更新实践的发展不断得到丰富和深化的。1958年8月在荷
兰海牙召开的城市更新研讨会上第一次对城市更新概念进行了权威阐述:“生活在都市的人，
对于自己所住的建筑物，周围的环境或通勤、通学、购物、游乐及其他的生活，有各种不同
的希望与不满，对于自己所住的房屋的修理改造，街道、公园、绿地，不良住宅区的清除等
环境的改善，有要求及早施行，尤其对于土地利用的形态或地域地区的完善，大规模都市计
划事业的实施，以便形成舒适的生活，美丽的市容等，都有很大的希望，包括有关这些都市
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改善，就是都市更新。”1975年C·亚历山大发表了《俄勒冈校园规划实验》。他在文中批
评了“大规模推倒重建”的城市更新方式，探讨了用新的连续性的规划指导城市改造的可能
性。彼得·罗伯茨和休·赛克斯认为:“城市更新是综合协调和统筹兼顾的目标和行动。这
种综合协调和统筹兼顾的目标和行动引导着城市问题的解决，这种综合协调和统筹兼顾的目
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标和行动寻求持续改善亟待发展的经济、物质、社会和环境条件。”在国内，文国玮在《整
治与更新、净化与进化——谈当前旧城改造与更新》一文中指出，“更新就是为适应现代城
市生活的需要，在保留传统建筑风格特色的前提下，对建筑进行更新改建”。而张京祥在《小
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张其邦.城市更新的更新地、更新时期与更新理论研究[D].重庆大学2007
张晓峰.论我国城市更新的问题及优化[D].山东大学2012
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议城市更新》中提出，“城市更新、经济、社会空间结构变动与功能重组的持续性系统工程，
有别于简单意义上的‘旧城改造与更新’，它的更新主体更为广泛：几乎所有的城市形成之
时即伴随着有机体的更新；它的更新范围更为全面：从物质性老化的建筑空间到机能衰退的
社会经济区域；它的更新内容更为深刻：从表象的景观环境到内在的社会文化网络；它的更
新手段更为丰富：从单纯的保护或大拆大建到政策、法规引导下的更新改造”。
2旧城区更新的内容与方式
旧城区更新是一个复杂的系统，表现为层次多、要素多、功能复杂。从物质形态角度来
说，包括城市中的建筑物、基础设施、绿地等；从非物质形态角度来说，还包括社会网络、
区域文化等，因而，旧城区的更新应该包括以上两个方面的内容。一方面要对旧城区内的实
体进行更新，包括建筑与设施等的改建、重建、功能重构或综合整治等，用相对较少的物质
财富来促进城市发展，提升城市环境，提高居住质量等；另一方面还要对旧城区内的生态环
境、人文环境进行改造或延续，提升公众社会福利，保护弱势群体利益等。
正如在《北京旧城与菊儿胡同》一书中吴良墉先生对旧城更新进行的定义：一是改造、
改建或再开发，指比较完整地剔除现有环境中的某些方面，目的是为了开拓空间，增加新的
内容来提高环境质量；二是整治，指的是对现有环境进行合理的调节和利用，一般指做局部
的调整或小的改动；三是指保护，是指保护现有的格局和形式并加以维护，一般不许进行改
动。扩展来说，旧城区更新落实到某一具体的街区或建筑物上，其更新方式包括保护、修复、
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改建、整治、拆除重建等。
2.1保护
这种方式主要针对旧城区内具有很高保护价值的文物、历史建筑、历史街区等。更新过
程中要坚持文化遗产保护的原则，对其保护与维修要“不改变原状”，包括其建筑立面、结
构、形态、布局和肌理等方面。
2.2修复
对于那些从使用或历史价值来讲，还具有一定保留意义的建筑或构筑物等进行保护性维
缮。
2.3改建
对于旧城区中的建筑或街区在原有的基础上加以改造，以使其适应城市发展的新需要。
2.4整治
是指对旧城区的某一完整地段的综合治理与更新，内容包括改善基础设施和公共服务设
施、改造沿街立面景观、整治环境以及对现有建筑进行节能改造等，以达到提高该地段环境
质量的目的。需要注意的是，这种方式一般不改变建筑主体结构和使用功能，
2.5重建
重建是指将某些破败且不具有保留价值的旧建筑物予以拆除，并结合土地利用与城市发
展需求而进行重新建设。这是一种相对最为彻底的更新方式，需要谨慎评估其在城市空间环
境、景观环境、社会环境等方面的影响后采用。倘若在比较大的范围内(比如街区)采取拆除
重建方式也可以称为城市再开发。
（三）旧城区改造与更新的关系
通过以上对城区改造与更新概念的阐述，可以看出，在某种程度上旧城区改造其实就是
城区更新的一个部分。概括来说,旧城区改造与更新的关系可以从以下两个角度来理解：首
先，改造可以理解为狭义的更新。更新是一个相对抽象的概念，旧城区的更新需要通过改造
这种实践层面来实现；其次，如果将旧城区更新落实到具体的层面，比如某一具体的街区或
建筑物上，包括保护、修复、改建、整治、拆除重建等多层次的具体内容，可以说城市更新
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张其邦.城市更新的更新地、更新时期与更新理论研究[D].重庆大学2007
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就是旧城改造。
实质上，旧城区的改造和更新是一种互相联系、互相依存的关系，二者在城市发展中，
发挥自己的作用，不断满足城市未来的发展需求，令城市向着更好的方向发展。
三、旧城区改造与更新的内容
城市是一个有机整体，从不同的角度出发，其组成各有侧重。一方面，可以看成是由
不同的区域组合而成，各城区之间紧密联系，共同构成一个有机综合体，其中的不同区域即
为本书中的城区；而从另一个角度出发，也可以将城市看做是以人为主体，经济活动集中，
社会联系紧密的系统。因而，城市中任一区域的改造与更新与城市整体都是密不可分的，正
所谓牵一发而动全身，其所包含的内容从土地利用、环境保护到经济结构等，所涉及的项目
纷繁多样。为了便于把握，可从较为宏观的角度将其大致归纳为以下几个方面。
（一）实现城市的发展与更新
任何一个城市都在不断的发展，为了更好地满足生产和生活的需要，城市都是处于不断
的调整与更新之中。作为城市整体的有机组成部分，旧城区改造与更新的基本内容就是通过
对自身的调整去实现城市整体的发展。因而，旧城区的改造与更新的内容首先存在于全局的
范畴中，根据城市整体制定的发展计划，与城市中其它区域协调进行。如城市在不断发展过
程中往往会调整城市规划结构布局、产业布局等，此时旧城区改造与更新的主要内容就是对
于区域内的城市建设用地结构、功能结构、建设布局结构、居民构成结构、其他社会结构等
各种旧区整体问题进行重新调整和部署，同时通过改建或新建城市软、硬件设施去满足新的
城市功能要求。
（二）提升生态环境
在顺应城市统一规划布局的基础上，旧城区改造与更新的一项重要内容就是提升生态环
境。
首先从城市层面上来说，要合理划分各功能区，科学地对各机构进行分类并布局，使噪
声源、有害气体、废弃物等远离居住区域。而旧城区的改造与更新首先要服从于城市统筹布
局，根据其所属的功能定位进行改造。
其次，在旧城区内部进行布局分析，合理调整区域内部布局，科学治理污染源，增设绿
化区，建设居民户外休息娱乐设施，对生态环境进行美化与优化。
（三）改善居住环境
旧城区由于年代比较久远或是相对比较落后，往往居住建筑比较破败，甚至成为危房，
又或者原有的建筑形式等已不适应居民的生活要求。在旧城区中，对旧有居住建筑及其环境
进行改造与更新一直是我国旧城区改造与更新的一项重要内容。以根据吴良铺先生的“有
机更新”理论所进行的北京菊儿胡同改造工程为例——经过一系列的由内至外的装修、治理、
修整、扩建等，极大地提升了旧有住区的居住环境，并且使之形成为功能复合型的新旧建筑
共存的多样住区，同时，在形式上将旧有的大杂院式院落转变为低层和多层建筑有机组合而
成的台阶型院落，很好地适应现代生活方式，提高了居住环境质量。
一般来说，对于居住环境的改善主要包含以下内容。
1住区内部空间环境的整治与改造
旧有住区内部环境的整治与改造主要侧重于改造空间环境、整治内部生态环境、改善交
通环境等。
旧城区中的居住区往往具有普遍性的问题，即除公共绿地外，基本上住区内部在建设时
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只注重于尽可能多地布置建筑，相应的老年人的健身场地、儿童活动场地以及交往空间则基
本完全被忽视，这种现状造成了旧居住区室外空间匮乏，缺乏活力。因而在改造与更新的过
程中，需要合理调整室外场地功能，结合建筑物的改造与适宜的景观要素设计去构建优美怡
人的空间环境。
另外，旧有居住区在规划设计之时往往没有预计到机动车的迅猛发展，致使现阶段大量
增长的私家车数量与住区内少量的停车位置产生了极大的矛盾，甚至有的住区内部道路尺度
设置上也无法满足车辆使用的需要。旧居住区动静态交通问题是一个普遍存在的问题，这也
是改造中的一项重点与难点内容。
2居住建筑单体改造与更新
居住建筑单体改造与更新方面主要包括户型、建筑造型等内容。
户型单一与面积偏小是旧有住区存在的典型问题，这种局限性已成为了旧有住区的一大
缺陷，不能很好地适应人们的居住需求。另外，由于户型单一，加之混合结构的局限性，旧
居住区往往具有千篇一律的单体造型，而建筑群往往也都呈现出行列式的布局，外部空间相
对单调，造型缺乏变化且色调也过于单一。这不但影响着人们的居住环境质量，而且也往往
对于旧城区乃至城市整体形象起到了负面作用。
3居住环境中的技术与设备的改造
旧城区中的居住建筑往往建造时间较早，采用的技术及设备相对落后。如有的城市中旧
有住区除屋顶有简单的保温隔热处理外，其余部分均没有相应的节能构造措施，基本上都属
于高耗能建筑。一方面与现在国家强制执行的节能标准有较大的差距，另一方面也影响了居
民的生活质量。因此，旧城区中对这种旧有居住区住宅建筑的节能改造成为当务之急，其改
造内容包括屋面与墙体的保温、隔热，外门窗改造以及新型节能方式应用等。
4生活配套的完善
住区公建配套设施是社会发展、产业发展以及人民生活水平的提高等多种因素综合影响
的结果,这些因素的变化是居住区公建配套设施不断发展变化的内在动因。在对居住环境的
改造中，完善配套设施项目对于提高人们的生活水平有着较为直接的影响。目前在大多数旧
有住区中，生活配套不够全面，或是已有的配套设施标准较低，难以满足现代生活的需要。
举例来说，根据北京目前执行的公共服务设施配套建设标准，居住区的生活基础配套设施应
包括八类四十项，具体为：
4.1教育设施：托儿所、幼儿园、小学、中学；
4.2医疗卫生设施：卫生站、居住区门诊、医院；
4.3文化体育设施：综合文化活动中心、门球场、体育场；
4.4商业服务设施：综合食品商场、综合百货商场、综合服务楼、集贸市场、书店、中药店、
综合便民店、综合粮油店、其他第三产业设施；
4.5金融邮电设施：储蓄所、银行分理处、邮局、电话局；
4.6社区服务设施：社区服务中心、综合服务部、存车处、居民汽车场、敬老院（托老所）、
残疾人托养所；
4.7行政管理设施：街道办事处、派出所与巡察、居委会、房管机构、市政管理机构、绿化、
环卫管理站；
4.8市政公用：密闭式清洁站、公厕、公交首末站、市政站点、公共停车场、加油站。
（四）改善市政公用设施
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市政公用设施包含较广，包括城市道路及其设施、城市桥涵及其设施、城市排水设施、
城市防洪设施、城市道路照明设施以及城市建设公用设施等方面。旧城区的市政公用设施往
往修建年代已久，在功能、外观等方面已不能很好地适应城区的使用需求，甚至有些已经给
人们的日常生活带来不便。在旧城区改造与更新中应注重这些设施的修护与更新，另外，还
应该根据城市规划以及城区人口使用情况增加或修护城市园林绿化、游艺场及运动场所等。
（五）完善道路系统
旧城区往往由于城市格局已经形成，路网建设和机动车增长不相适应，道路系统主要存
在街道狭窄、交通拥堵、道路基础设施滞后、各类交通方式混杂等问题。在旧城区改造与更
新中应该遵循道路系统规划符合城市整体规划、整体与局部改造相结合、提升控制性与操作
性的原则，实现道路的有机更新。
一般来说，对旧城区道路系统改造与更新的主要内容包含以下几个方面：
1明确道路级别，调整路网结构
根据城市交通系统的整体情况，对旧城区内的道路进行分级，按照快速路、主干道、次
干道、支路的等级进行明确划分，根据不同道路的现状及其周边环境总体进行把握，考虑其
改造的方式与可行性。在此过程中，要着眼于城市道路系统的整体结构调整，探讨改造的多
种可能性。
2改造现有道路
对于旧城区内的道路改造，主要包括对道路的形式、路面、交叉口等方面的情况进行梳
理，改造其存在问题的地方，使道路能够满足交通顺畅的功能性要求。
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第二节旧城区改造与更新的目的和意义
对旧城区的改造与更新是整个社会经济发展工作的重要组成部分之一，其主要作用在于
提高城市功能，优化城市结构，改善城市环境，改造物质设施，促进城市文明程度的提高。
简单而言,作为城市发展过程中的调节机制，城区的改造与更新的主旨在于阻止城市衰退，
促进城市发展。
一、旧城区改造与更新的目的
旧城区改造与更新的目的需要从两个层面来看：一方面，它是统一于城市更新的整体目
标之下的，是城市更新的实施区域，另一方面，又具有自身区域内部的改造与更新目的。虽
然由于所属城市的特点和发展战略的不同以及旧城区自身的情况、在城市中的定位等方面的
差异决定了其改造与更新目的的差异，但总体来说，其主旨主要在于以下几个方面：
（一）优化城市经济产业结构
经过多年的经济建设，我国的城市和城市经济得到了很大的发展，城市体系初步形成，
城市之间分工趋向合理，城市规模不断扩大……与此同时，我国也进入了产业结构的战略调
整时期，大批工矿企业转产、停产甚至破产倒闭；一些优质的工矿企业退出城市中心区，转
入郊区发展；城市中大量劳动力转入第三产业。随着现代科技信息技术的进步，城市开始由
工业经济向知识经济转换，一些大城市逐渐从制造业的舞台上退下来，成为区域性金融、贸
易、信息、科技和文化教育中心。旧城区改造与更新的一个重要的目的就是促进城市经济结
构和产业结构调整。通过城市产业结构、产业技术、产业管理模式等的适宜变化促使产业布
局调整与经济结构调整，从而优化城市经济产业结构。
（二）整合城市土地资源
随着我国城市化的快速发展，城市用地规模不断扩大，从目前的情况来看,城市土地的
增加大多是由农村土地转化而来。但是，由于土地资源是一种不可再生资源，且数量有限，
城市面积的扩张与保护土地资源之间的矛盾不断升级，并且其对于经济增长与社会发展造成
的负面影响已经不断显现。因而，集约使用城市土地，增加城市土地的利用率势在必行。在
这种形势下，旧城区改造与更新的一项最重要的任务就是整合土地资源，通过提升城区土地
利用率，合理配置土地资源，加强城区土地资源的集约利用，从而缓解城市用地紧张。
（三）改善城市居住环境
由于旧城区大多建成年代较为久远，因而存在很多问题，如市政配套设施落后、房屋年
久失修等，极大地影响了城市居住环境水平。而随着经济的发展，人们对城市住宅、城市基
础设施、文化娱乐设施和城市整体物质环境提出更高的要求，对旧城区进行改造与更新从而
提高人们的生活条件,改善居住环境质量是目前我国城市质量型建设的一个重要目标。在旧
城区改造与更新过程中有意识地把握这一目的，并体现在改造与更新的指导观念、方法、策
略、标准、规划设计等方面，就能够有效地改善城市的居住环境。
还需要注意的是，这一目标的基本出发点是人，因而在进行改造与更新的过程中要更加
强调以人为本，为人们提供方便的社会服务并且创造优美、舒适的物质空间，使居住环境和
生活条件达到宁静、安全、卫生、舒适和方便。考核城区居住环境质量的指标可以参照以下
几项：人均居住面积、人均绿地面积、人均交通状况、人均道路长度、人均公共服务设施水
平和人均基础设施水平等。
（四）促进环境持续发展
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城市环境的安全与健康是现代城市建设的基础，但是，在城市发展过程中，若过度强调
以经济效益为中心而忽视环境因素，往往会带来相应的城市工业污染、交通污染等，从而使
城市环境质量下降，倘若进一步恶化，则有可能导致能源、资源危机，甚至危及到人类的生
活与生存，在这种情况下，环境问题成为发展中极为重要的内容。
当前，我国各大城市普遍存在着污染严重和安全性差的问题，这是过去一段时间城市经
济高速发展的负面作用。因此，当下旧城区改造与更新的重要目的之一即是在强调城市改造
应以环境治理和环境保护为中心的宗旨下，应用先进的治理污染技术、科学的规划设计方法
和改造管理模式，从而实现经济发展与环境保护的协调发展。
（五）保护与促进文化发展
一个城市的历史文化是一定区域范围内传统特色的积累与展现，需要经过长时间沉淀产
生。城市的历史文化往往不仅展现出某一特定历史阶段的特征，而且还能体现出此后多个不
同时期的烙印，具有丰富、珍贵的文化价值、美学价值等。
对于城市来说，历史发展过程中遗留下的建筑及其空间环境，是一种特殊的文化载体，
它们凝固与浓缩了当时的文化，体现了当时人们的生活方式，并以物质的形态进行展示。从
不同时期的建筑空间环境的变化可以找寻到城市历史和人们生活演变的轨迹，从而了解一个
城市的发展变化。然而由于长期以来，因片面的追求经济利益而造成了对文化的历史的忽视，
因而在城市发展的过程中，对于近代和现代建筑的保护没有得到很好的重视，甚至错误地将
极具价值的历史文化遗产视为阻碍城市现代化发展的障碍，采取拆除的方式来处理。近年来，
很多城市意识到了历史文化遗产对城市发展的重要性，将旧城区的改造与更新同历史文化遗
产保护相结合，在保护中求发展，在发展中进行保护，实现城市经济文化的共同发展。
现阶段，旧城区改造与更新中的文化保护与发展注重体现城市的历史文化性，采用适宜
的改造方式保护与促进城市文化发展，体现在对现有城市的历史价值的尊重，对现有居民的
生活方式的尊重，对旧区历史风貌的尊重，对旧区现有景观特色的尊重等方面。
（六）促进社会发展
随着城市经济的发展，一些社会性问题也不断涌现，如经济发展、技术改造可能对传统
产业带来巨大的冲击，城市原有的就业岗位减少，造成失业率急剧上升，城市社会稳定受到
威肋，社会犯罪率不断增加等。
旧城区改造与更新的又一重要目的就是维持社会公正与社会安宁，增进社会邻里关系和
促进社会文化活动，从而促进社会发展，减少社会性问题。如通过改造与更新增加工作岗位，
提高社会就业率，降低社会犯罪率，尤其是降低青少年犯罪率，改良社会管理模式，妥善处
理好原有人际关系维持与空间重新置换的关系，完善社区邻里结构和社会网络等。
（七）再造城市功能，提升城市形象
伴随着在我国经济的高速发展，城市的结构性衰退和功能性衰退成为关键性的问题。
在很多城市中，旧有的城市功能分区已经不能满足城市的发展，因此，旧城区改造与更新的
目标不仅局限于进行城市物质性改造，如对旧有房屋的修缮、改建或重建以及对现有道路的
拓宽与修建等，而且更重要的是要从复兴城市整体机能的目标出发，对城区内部组织系统和
功能结构进行调整，综合治理城区环境，进行多目标、多层次的更新。通过旧城区改造与更
新，增加城市空间的利用率，从而在保持用地性质与功能基本不变的情况下，实现扩大与改
善旧城区的环境容量与质量的目标。同时，还要增强旧城区之间的有机联系，提高改造区域
在城市系统中的功效，同时促进城市形象的提升。
二、旧城区改造与更新的意义
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（一）促进城市经济发展
现阶段，我国工业化进程加速，经济结构发生明显变化，随之而产生的是城市结构与功
能性的衰退，物质性老化等问题，而这些问题对城市经济的发展起到了阻碍作用。经过多年
的实践证明，旧城区的改造与更新能够对城市的经济发展起到极大的促进作用。旧城区改造
与更新过程中能够通过改变土地使用性质、改造城区道路与交通系统、完善基础设施建设等
具体方面去改变城市产业结构、调整产业布局、调整土地利用情况等相关因素，从而促进城
市的经济发展。
（二）提高生活环境质量
现代化城市中生活环境的安全、健康、舒适以及美观是重要的一项内容。但是目前我国
大多数城市都存在着污染严重、安全性差等一系列问题。在旧城区改造与更新的过程中，区
域内的各种物质和非物质因素会发生不同程度的改变，包括人口的变化、旧有建筑的拆除或
改造、新建筑的建成、环境因素的增减等等。在对这些内容进行改变的时候，以完善居住条
件和提升居住环境质量为重要目标，通过发挥改造区域的经济和社会、环境效益去最终实现
旧城区乃至整个城市生活环境的改善。因而，旧城区的改造与更新能够通过合理的方式与手
段改善城市生活环境，提高居住质量，为人们提供宜居的城市环境。
（三）塑造城市形象
良好的城市形象是支持城市生存、竞争和发展的巨大动力和无形资产,它能够展示出城
市的经济实力和发展水平，体现城市的文明程度和生活质量。城市中的建筑景观、空间景观
以及人文景观等是构成城市形象的重要组成部分。另外，伴随着世界经济一体化的进程，塑
造良好的城市形象，提高城市的国际竞争力和知名度对于城市的发展越发重要。在旧城区改
造与更新的过程中，提升市容市貌形象建设、构建良好园林绿化形象、设置标志性建筑与景
观、打造适宜的照明系统与灯饰景观、改善基础设施等一系列措施能够很好地塑造城市形象，
提升城市竞争力。
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第三节旧城区改造与更新的方法
一、置换式改造与更新
置换式改造与更新的方法是指在旧城区中以“新建”代替“旧有”，对不利于城市生活
与发展的不适宜建筑进行拆除，对旧城区进行重新规划与建设。这种方法往往分片进行，是
渐进式的更新。目前，这种方法拆迁新建的方式是我国城市更新的主要方式，其优点主要在
于周期短、见效快，利于土地的集约利用与提升城区环境质量等。
（一）置换式改造与更新的动因
1产业结构的调整
目前，我国的大多数城市处于调整经济结构和产业结构的阶段，以金融、商贸、服务、
信息传播业等为主的第三产业正取代传统工业而成为城市经济主导，许多旧城区的现状难以
满足发展的要求，改造迫在眉捷。另一方面，由于历史原因，工业用地大多集中于市区内，
甚至占据了城区的黄金地段，与城区土地资源不足产生了极大的矛盾，同时，市区内的工业
也使城区的整体环境质量下降，不利于居民生活质量的提高。基于以上原因，工业企业搬迁、
让位于第三产业成为必然，而这种大量的工业用地的存在也是旧城区改造与更新的主要动
力。
2生活水平的提高
我国经济长期持续高速增长，人民生活水平得到了很大提高，旧城区中基础设施不完善、
居住密度大、居住建筑破败、居住环境差等问题不断凸显。为了满足居民“宜居”的要求，
旧城区内对居住建筑、居住环境等方面的改造与更新成为亟待解决的任务。
现象日益不满。政府为了吸引外资、改善投资环境，兴建市政基础设施、提高居住水平，
也迫切需要改造旧城，使其与经济发展相协调。
3土地使用模式的变化
以往的城市化过程主要表现为用地规模的扩张，但是这种做法侵占了大量的耕地，近
年来，国家出台政策保护耕地，遏制城市过度扩张，提倡节约与合理利用土地及空间资源。
土地使用模式开始从过去的粗放型向集约型方向转变。改造与更好地利用城市中的空间成为
旧城区改造与更新的重要推动力。与此同时，随着城市土地向有偿使用的转变，土地市场逐
步形成，土地投资价值突显。而旧城区一般位于城市中心区域，升值潜力巨大，对开发商有
极大吸引力，成为投资开发热点。
4理念的更新
随着城市规划、设计理念的更新，以往城市建设中规划开发的不完善以及由于功能变化
所造成的城市结构弊端纷纷暴露出来，生态规划设计观念以及可持续发展的理念深入人心，
成为新一轮旧城区改造与更新的动因与依据。
（二）置换式改造与更新的方式
1整体规划，拆除新建
分层次将旧城与其中的旧城区视为有机的整体，对其中的旧有建筑、环境等进行梳理、
分类，对其中已经无法正常使用或是对城区发展起到阻碍作用的老旧建筑进行拆除，应用先
进的规划设计理念对旧城进行规划设计，规划城市功能区，并据此对旧城区进行改造与更新，
使旧城区与周边区域相融合，提高土地利用率，优化交通体系，提升城市环境质量，塑造城
市形象,解决旧城区的交通拥堵、房屋老旧、居住环境差等问题，使旧城区能重新焕发活力，
以求提升城市品质和人民生活水平，适应与推动城市的整体发展。
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2更新重建
由于地质结构或历史等特殊原因，在旧城区中，对一部分原有建筑或建筑的一部分进行
拆除，并且在原有建筑的基础上进行重建。重建时或保留原有建筑的形式，或保持原有建筑
的风格特点，甚至有的沿用原有建筑的梁柱结构，并尽可能地用原建筑的材质和部件来进行
建设。这种做法一方面可以节约资源，实现可持续发展；另一方面也有利于城市风貌的延续。
举例来说,在频发地震的日本，许多建筑都是木结构的，不过由于木质容易腐朽，约六七十
年左右这些房屋就会被拆掉重建,新建的建筑采用房屋原来的形式，这种做法很好地延续了
历史文脉，保持了城市的风貌。
置换式的方法可以在旧城区的改造与更新中应用先进的理念和技术，充分发挥规划的优
势，使城市发展同步于现代生活。这种方法能够保证城市发展的整体性，可良好地构建城市
形态与功能，塑造城市形象，提高土地利用率。
二、保护式改造与更新
保护式改造与更新主要针对存在着具有很高保护价值的历史街区、历史建筑等的旧城区
而言。由于历史原因，这些街区与建筑往往位于城市中重要的区域，但随着时间流逝，这些
曾经繁荣的街区或建筑大多出现了设施老化、配套落后、居住人口衰败等一系列问题，与提
高居民生活质量、有效利用城区土地等城市发展问题产生了矛盾。在这种情况下，对这些历
史建筑与历史街区采取适宜的保护措施是旧城区改造与更新的重中之重。
（一）对历史建筑的保护方式
保护式改造与更新方式对于具有历史价值的改造对象采用了开发与保护并存的态度，主
要有以下方式。
1整体保护
整体保护是指一种绝对保护的方式，主要针对于具有重大历史和文化价值的文物建筑及
街区环境。对于历史文物建筑来说，如果单纯地保护其自身，虽然文化遗产本身得以保存，
但其周围环境已大相径庭，甚至文物建筑埋没在众多新建的高层建筑之中，难觅其踪，城市
也失去了原有的文化风貌。因而需要用整体保护的办法，不仅保护遗产或文物建筑本身，还
要保持其原本的环境、风貌，在周围留出一定的缓冲区，此区之中的建筑要有严格的高速、
体量、造型等方面的限定，以加强原有的文化环境特色。
2保留立面，适度更新
这种方式的保护对象主要包括在城市发展过程中具有较大的历史文化价值的历史文化
风貌区建筑，也包含在现今生活中具有很强使用价值或文化价值的近现代优秀建筑。对于此
类建筑或建筑群体，要保留建筑外立面，而其内部可以在保持原有结构体系的前提下做适度
的调整。如果局部需要复原，可以用复制的手法进行，使其整体上保持原有建筑的风格，但
是复制的部分要与原建筑有所区别或是用标注的办法提示不同。
3保持特色，适当改造
这种方法是对于旧城区具有一定的历史文化价值与使用价值的，在上述范围之外的历史
建筑和街区而言。要保持原有建筑及街区的整体性，保持其原有的风格特色，对建筑立面进
行必要的改造,对历史街区和环境应对其保护范围和建设控制地带加以要求和划定,以维持
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历史建筑及街区的固有风貌及特色。
（二）保护式改造与更新的特点
1
4
以保护为目的
汝军红.历史建筑保护导则与保护技术研究[D].天津大学2007
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保护式改造与更新的方法是以保护地上文物、历史建筑、历史街区等为主要目的。在改
造过程中，对旧城区的建设活动有着严格的控制标准，不允许在旧城区内大拆大建，只进行
局部的维护和修缮工作。
2技术手段温和
这种方法要求尽力保护建筑或街区原貌，不做不必要的改造，且改造手法温和，对历史
建筑持谨慎的态度，由相关专家介入商议实施方法。
3整体角度出发
保护性改造与更新方法不仅仅关注于历史建筑本身，同时还在城市设计的层面考虑旧城
区与城市的整体风貌问题，包括历史建筑、一般性建筑、新建建筑以及其规划布局等，使整
个城区乃至城市的历史风貌更加协调统一，特色突出。
总的来说，这种保护式改造与更新的方法主要是为了延续旧城区的历史形态和具有特色
的传统文化生活方式，对具有价值的历史建筑进行保护，需要严格控制旧城区内的建筑高度
和建筑密度，对老化与落后的设施进行改造，改造后的城区或靠近历史建筑、街区的区域将
最大化地延续原来的城市机理，保持历史文化风貌。改造与更新后的城区将更加具有历史风
貌，城市文化特色突出。这种改造与更新方式往往会利用城区突出的历史文化特色去重点发
展旅游、商业等方面，使城区乃至城市更加富有活力，兼顾社会、环境、经济等方面的综合
效益，满足了城市发展的需要。
三、传承式改造与更新
传承式改造与更新的方法介于置换式与保护式之间，其改造受到一定的城区风貌目标
的限制，并非如置换式那样可以完全重新规划设计，限制程度很低，也没有保护式那种严格
的对原有建筑或街区的保护，以及其周围保护区中严格的建设限制条件。
（一）传承式改造与更新的应用
一般来说，传承式改造与更新的方法主要应用于两种情况：一是在旧城区中存在着较为
集中的历史文物建筑或历史街区，除去这些需要严格进行建设控制的地区外，还有较大的改
造面积；二是由于旧城区中文物古迹多，且较为分散，或是需要受到保护的建筑群或街区面
积大，为了保护旧城区内的建筑、机理、空间环境等，对于人口过密、居住条件差、交通拥
挤等问题往往无法很好地解决，此时有的城市会设置新城区或卫星城，以降低旧城区人流量
和车流量的压力，并且发展城市现代产业。
（二）传承式改造与更新的方法
传承式改造与更新的方式注重对城市文化特色、城市肌理的传承，具体表现在建筑风格、
立面形式、色彩特点、群体布局、空间环境等方面。
传承式改造与更新方式的要点在于对其所要传承的特定的文化特色予以把握，需要具体
研究与分析区域内历史建筑、街区或城市肌理等方面的特点，制定出较详尽的控制方法，然
后据此进行区域规划设计。
常规的做法是：延续旧城区中具有历史特色的城市肌理，把握其布局特点、空间环境特
点等，在建筑风格上采用其具有代表性的元素及其组合方式，同时还要根据具体案例综合考
虑其色彩、体量等方面的特点，使改造与更新后的城区能够更加强化与突出城市文化特色，
推动城市发展。
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第四节旧城区改造与更新的基本原则
旧城区的改造与更新是在众多因素推动下的对于城区乃至城市功能的调整和城市空间
的再利用，是特定的政策力、经济力和社会力推动的结果，根据改造与更新目的，旧城区类
型、现状与特点，技术手段等方面的不同，其改造与更新的具体方法也不尽相同，但总体来
说，旧城区改造与更新应遵循以下原则。
一、科学规划先行
城市建设应该以科学的规划为基本依据。合理的城市规划能够保证城市土地合理的开
发与利用，城市功能区的合理分布，是实现城市社会经济发展目标的有效手段。旧城区的改
造与更新涉及众多复杂的社会、经济、环境和文化等问题，是一项复杂的系统工程，因而必
须首先进行科学的城市规划，以此为依据开展工作。
（一）保证规划的科学制定
1规划主体的多元化
旧城区在改造与更新的过程中将涉及多个方面，在某种程度上，可以认为是一次多方利
益主体的利益调整，其中的相互关系需审慎对待。多方利益主体参与规划的制定既能够听取
各个方面的声音，保障规划的科学性，同时又能够有效地减少旧城区改造与更新过程中可能
会遭遇的阻力。为了保证这一点，在做规划决策时应该对决策制定的信息和过程予以开放，
对相关的群体进行有效沟通，如一些私人部门、非营利组织、普通公民等，实行决策咨询制
度，建立良好的沟通网络，使多方利益主体能够了解规划进行情况并且能够进行意见反馈，
实际参与到规划制定之中，以保障城市或城区规划制定的科学性。
2规划内容的全面性
旧城区的改造与更新已由过去单纯的对城区内物质性内容所进行的大拆大建发展为涉
及各类改造与保护措施，同时兼顾物质与非物质方面的复杂的系统工程。因而在制定规划时，
应保证规划内容的全面性，既要考虑各相关内容，即考虑建筑、街区的规划设计，还要综合
分析与考虑城区乃至城市的社会、经济、文化、人文等方面的问题。
3评估标准的精确性
旧城区改造和更新的规划应该是一个包含规划制定、规划实施和评估的完整过程。在
规划的制定阶段就应该设定出评估标准，并主要注重两个方面：一是旧城区改造与更新的结
果和目的的相符性，注重社会效益、经济效益以及环境效益是否达到了标准；二是注重评估
主体是否做到了多元化，改造与更新的效益是否在各主体之间能够达到平衡。
（二）保证规划的执行效果
旧城区乃至城市的规划制定并经过法定程序批准后,就具有法律效力。在旧城区的改造
与更新过程中，必须坚持其相关规定，严格执行。只有这样做，才能避免在工作中出现重大
失误，或是旧城区的改造与更新偏离旧城区乃至城市的更新目标。为了做到这一点，首先应
该强化执行观念，确立规划的权威性，执行中不能存在含混的态度；其次应该加强监督环
节的力度，对执行情况进行有效监管，可以设立专门的部门执行，从而确保旧城区的改造与
更新依据规划进行。
二、法律法规保障
旧城区的改造和更新需要有相关法律法规的保障，从而明确旧城区改造与更新的公共
利益目标、主要策略以及基本程序等。首先，要完善相关的法律、法规，可以借鉴先进国家
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的经验，根据我国实际情况建立与补充相关的法律法规，使之成为主次分明、层次清晰的完
整体系，为旧城区的改造与更新提供法律依据，做到“有法可依”；其次，加强人们的法律
意识，做到“有法必依”，将法律法规贯彻于改造与更新的过程中，杜绝诸如城市历史文化
破坏或是拆迁中的恶性事件
三、公众参与
旧城区改造与更新中的公众参与能够有效地增强公共性目的，兼顾各方面的利益，也
能够大大降低改造与更新过程中有可能遇到的来自不同方面的阻力。
（一）公众参与的制度保障
旧城区改造与更新依赖于完善的法律法规体系保障。公众参与应该纳入到法律层面中，
以法律条文的形式明确赋予公众参与的权利，并且具体规定出公众参与的形式、途径、范围
等细节性情况，使公众能够在旧城区改造与更新的过程中提出自身的利益诉求，并且建构有
效的意见反馈途径，能够在旧城区的改造与更新中从方案设计、实施和运营的整个过程上采
取协商的互动模式，使之能够切实获得城市更新带来的益处。
（二）公众参与的意见整合
公众参与旧城区的改造与更新能够为其目标确立、方案设计等方面带来更为全面的意
见，保障各方面相关群体的利益，但另一方面，在此过程中也必然存在着一些相关问题，如
意见较为分散并且带有一定的局限性，相互之间难以达成共识等，这些问题往往使公众参与
的效果受到影响。为了更好地保证公众真正地参与，可以采用非政府组织参与的解决方式。
非政府组织有着完善的组织、丰富的人力资源，具有丰富的实践经验，能够整合公众参与的
分散意见，提升影响力和参与度，更好地贯彻公众参与制度。
四、城市文化保护
一个城市的特色是城市文化的外在表现，是城市或城区区别于其他地区的标志，并且
在城市发展的过程中不断地积淀着。城市文化在城市中可以体现在各个方面，如人们的生活
方式、观念、活动等，涉及到改造与更新层面上，则体现在建筑风格、布局、城市空间、外
部环境等方面，因而在旧城区改造时必须重视原有物质要素与城市文化之间的联系程度，应
该具体情况具体分析，将具有浓厚城市文化特点的要素视作重点研究对象，以保护、维修、
延续或其他适宜的方式进行改造更新，使城市文化能够很好地传承下去。
（一）采取合理保护方法
对于旧城区中能够体现城市或城区文化特色的要素予以适宜的改造更新是整个工作中
的重点任务之一。其中包含两个方面。首先，对旧城区中现存的建筑、街道、规划布局、空
间环境等进行研究，除了确定已经经过认定的不同级别的历史文化遗产外，还要统筹考虑是
否存在具有较高价值、体现特定时代生活方式或其他城市文化特色的要素。其次，对于经过
分析核定的具有文化价值的物质要素，应该深入分析其适宜的保护方法，并在旧城区改造与
更新过程中贯彻执行。如对于历史文物，应该采取保护措施，包括其本身与适当范围内的环
境，同时还要合理地控制其周围建筑环境，而对于未经过认定但具有一定文化价值的街区，
可以考虑进行维修或重建，保留其空间形式与纹理、建筑特色等，传承区域文化。
（二）处理好保护和发展的关系
保护和发展是旧城区改造和更新中的两个重要概念。对于有历史文化价值的物质要素，
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一方面要采取适宜的措施对其进行保护，延续城市文化特色，增强居民的归属感和凝聚力；
另一方面，也要考虑采取什么样的方法能够在保护的基础上更好地将其利用起来，最大化地
发挥其文化、经济等方面的效益，促进城区发展。因此，需要在合理保护的基础上发掘历史
文化物质要素的利用潜力，使保护与发展相结合，起到互相促进的作用。
五、发展的可持续性
可持续发展是指在不超越资源与环境承载能力的条件下，促进持续发展，保持资源的
持续性利用，既满足当代人的需求，又不损害后代人满足其需求的能力。旧城区的改造与更
新是一个持续的过程，是一个不断适应社会与经济发展、生活方式变革而进行的调整过程。
城市从建成之日起，就开始不断地发展，也经历着漫长的改造与更新，并且这一过程还将不
断地进行下去。从另一个角度来说，当今阶段中旧城区的改造与更新也是一项持续时间长、
涉及面广、影响面大的工程，因而应该审慎对待，在目前情况下坚持可持续发展的原则，立
足于眼下，展望未来，力争把握城市发展趋势，具有前瞻性地制定城区改造与更新目标、方
案等，实现发展的可持续性。
思考题：
1、旧城区的内涵是什么？
2、改造与更新的关系是什么？
3、旧城区改造与更新的原则是什么？
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