苏州桃花坞历史文化片区更新方式初探

2024年5月24日发(作者：)

苏州桃花坞历史文化片区更新方式初探

摘要：在介绍桃花坞历史文化片区更新背景的基础上，阐述国内外历史街区

的更新方式对桃花坞的借鉴意义，初步探索桃花坞历史文化片区的更新方式。

关键词：苏州桃花坞历史文化片区；更新方式

桃花坞历史文化片区位于苏州古城西北部，以桃花坞大街为核心，西至

护城河，东至人民路，北到平四路，南到东西中市，总用地约1.39平方公里，

区内共有石幢、桃花坞、阊门、西街、香花桥、北寺塔等5个社区，据近期初步

调查，现状户籍人口约12455户，31539人，流动人口约7015人，居住用地、

公共设施用地和工业用地分别占55.32%、14.68%、6.21%。

桃花坞历史文化片区历史建筑资源非常丰富，包含了阊门历史街区的一

部分，另外共有8个历史地段、1处省级文保单位、11处市级文保单位、18处

控保建筑，其中包括较为知名的泰伯庙和唐寅故居。这些历史建筑资源主要分布

在以桃花坞大街为中心的两旁，面积约占整个片区面积的三分之一。桃花坞历史

文化片区历史建筑资源所承载的文化资源更加丰富，主要有苏州鼻祖泰伯所开创

的吴文化、文化人士唐寅所代表的苏州文邦文化以及品质较高的六项世界非物质

文化遗产（苏州雷允上六神丸制药技艺、苏州桃花坞木版年画、苏州民族乐器制

作技艺、苏州评弹、苏剧）。

1.桃花坞历史街区更新的必要性

桃花坞历史文化片区作为苏州历史悠久的文化片区，其更新状态却不容

乐观。近两年，苏州市政府逐步对桃花坞历史文化片区进行了基础设施改造和建

筑风貌整治，但是完成更新的地块主要集中在西大营街，其他大部分地块尚处于

未更新状态，具有其他未更新历史街区的通病，如基础设施落后、建筑密度高、

建筑风貌差、居民生活条件差等。桃花坞历史文化片区尚未更新的现状已经无法

满足历史资源保护和居民现代生活的需要，不得不纳入城市更新的轨道，急需寻

找一种能有效平衡资源保护与城市更新关系的更新方式。

2.国内外历史街区主流更新方式的借鉴

目前国内外历史街区的主流更新方式，按照居民参与方式、建筑更新方

法、文化发展主题、产业发展模式等特征可划分为以下几类：

2.1基于传统文化旅游的更新方式

基于传统文化旅游的更新方式是国内历史街区普遍采用的更新方式，它

以居民整体搬迁、建筑风貌整旧如旧、传统文化复兴、传统文化旅游产业发展为

特征。例如苏州山塘历史街区通过三期改造工程的实施，搬迁了街区所有居民，

采用保护、保留、改善、改造等方式恢复苏州传统建筑风貌，以民居民用改为商

用的功能置换开展苏州传统餐饮、手工艺术品销售、苏州评弹和苏剧表演等经营

活动，发展传统文化旅游。据统计，更新前，山塘历史街区居住用地为67.4%，

商业用地只有4.3％，改造之后，商业用地显著增加至37.5％，用地性质的更替

使山塘历史街区的功能发生相应改变，从传统的居住为主商业为辅模式转变为全

旅游商业模式。

山塘历史街区以其抢占旅游发展先机的更新方式推动了其更新进程，但

作为与山塘历史街区相邻、资源禀赋存在同质性的桃花坞历史文化片区却未必适

合采用这种更新方式，首先桃花坞历史文化片区是一个以居住用地为主的生活性

历史文化片区，采用集体搬迁的方式提高了其更新成本，并容易产生各种矛盾；

其次，桃花坞历史文化片区历史建筑资源与山塘历史街区的同质性容易使其传统

文化旅游的开发容易陷入竞争的阴影中，难以提高其旅游吸引力和承载力。但是

桃花坞历史文化片区可借鉴山塘历史街区以旅游开发为动力的更新方式，充分利

用其历史资源优势，结合现代旅游需求，在旅游开发策略上避同求异，开发与山

塘街不同甚至互补的旅游产品。

2.2基于现代文化置入的更新方式

基于现代文化置入的更新方式逐渐成为国内外历史街区更新的主流方

式，它是指以政府或者企业作为操作主体，以居民整体搬迁或者局部搬迁为特征，

采用现代材料修复和改造传统建筑并对传统建筑的利用方式进行功能置换，新建

部分现代文化设施，举办现代文化体验活动，发展现代文化产业。基于现代文化

置入的更新方式在国外已经比较普遍，例如英国伯明翰SOHO历史街区，通过

对历史运河的改造利用，打造沿河餐饮、办公、零售商业区，修复历史建筑后改

为文化办公或休闲娱乐空间，最终以大量的基础设施改造和环境整治及现代文化

设施的建设改变了过去较差的建筑面貌，从而吸引了大量外资，取得了巨大的更

新效益。

近几年，国内以上海新天地为代表的历史街区也采用了基于现代文化置

入的更新方式，与英国伯明翰SOHO历史街区操作主体不同的是，上海新天地

采用了以企业为主体的操作模式，通过对新天地石库门建筑的修复和改造，营造

了融时尚购物、现代餐饮娱乐为一体的国际都市旅游社区，同时带动了周边的房

产开发，成为政府主导、企业操作的成功典范。上海新天地的成功与其实力公司

的投资运营和具有大量高消费群体的都市环境是分不开的，香港瑞安公司共投资

了近14亿人民币用于新天地改造工程，但其周边的房产开发却为其带来了20%

的回报率，更新效益明显。桃花坞历史文化片区因其区内房产开发潜力和高端消

费群体都有限的现状不太适合这种更新方式，但是桃花坞历史文化片区可借鉴新

天地政府主导、企业操作的更新方式，通过将经营权和管理权以拍卖、租赁等方

式转让给具有经济实力和管理经验的企业，由企业具体操作整个更新进城以降低

政府的资金压力和管理负担。

2.3基于文化创意产业发展的更新方式

基于文化创意产业发展的更新方式主要集中在具有文化创意传统的历史

街区，以居民不搬迁或少量搬迁、传统建筑微更新、文化创意产业发展为特征。

例如上海田子坊在发展初期，因其石库门建筑风貌和相对较低的租房价格吸引了

一些文化经营者在此开展文化创意活动，当地居民以租赁的方式转让经营权，以

成立居委会的方式管理当地的经营业态和旅游活动，经营者按照相关规定对所获

取经营权的民居内部进行少量改造，呈现出以装饰为主、改造为辅的微更新状态。

随着更多文化经营者的加入和品牌影响力的不断扩大，吸引了一定量的游客并促

使旅游服务业的加入，演变成一个文化创意旅游区。

田子坊的成功与其前期低廉的租金和文化创意者的经营是分不开的，田

子坊以其保留的石库门建筑风貌和低廉的租金吸引了大量文化创意者的入驻，在

后期的发展中不断得到居民、媒体和文化人士的支持并引起了广泛的社会影响

力，以文化创意产业的发展带动了旅游业的发展，从而进一步促进了其建筑风貌

的修缮维护和街巷环境的创新性建设，以软要素的提升促进了硬设施的建设，体

现出文化创意产业的巨大联动效应。这种自上而下的更新方式是在更新资金有限

情况下的自我生长式更新方式，比较适合民间组织力量较大、具有文化创意传统

的历史街区，但由于这种更新方式是一种缺乏规划和发展控制的更新方式，不同

地段民居出租价格相差甚大，居民存在一定的不平衡心态，同时其出租价格日益

高涨，增加了对于资金有限的文化经营者的压力，其发展预期不明朗。

桃花坞历史文化片区与田子坊的前期发展具有一定的相似性，同样具有

丰富的历史资源和文化创意的传统，同时还具有田子坊前期发展所不具备的政府

支持，例如政府对于桃花坞创意产业园和新三馆的建设，总体来说，田子坊以文

化创意产业发展为先导的更新方式比较适合桃花坞历史文化片区，以传统文化的

创意开发和现代文化载体的适当引入必然有助于激活桃花坞历史文化片区现有

的传统文化产业，并从其他历史街区传统文化旅游的竞争中脱颖而出，但由于桃

花坞历史文化片区的民间组织尚未成熟，比较适合采用以政府为主导、企业操作、

社会力量共同参与的自上而下和自下而上相结合的更新方式。

3. 桃花坞历史文化片区的更新方式初探

3.1分时序、分主题、以文化旅游为先导的更新方式

根据桃花坞历史文化片区旅游资源分布特点，考虑到降低更新成本和检

验更新效益，采用分时序的更新方式，即先期更新以桃花坞大街为核心的中心地

块，以中心地块的文化旅游发展为动力带动其他地块的后期更新，以达到集中利

用优势资源带动整个片区更新的效果。

在中心地块的文化旅游开发上，采用分主题的开发策略，根据资源特色

和分布特点，以体现时代脉络为特征，共分为三大文化主题区，即原真文化主题

区、创意文化主题区、现代文化主题区，每个文化主题区在建筑利用方法、环境

整治方式、经营业态上都相互区别，让游客体验桃花坞历史文化片区本土文化从

原真形态展示到传承创新发展再到走向国际的发展历程。

3.2政府主导、企业操作、社会力量共同参与的更新方式

目前桃花坞历史文化片区由苏州平江区桃花坞街道办直接管理，其旅游

开发得到区政府甚至市政府的高度重视，在基础设施改造和旅游项目建设上给予

财政支持和政策优惠，相对来说，桃花坞历史文化片区适合采用政府主导、企业

参与、社会力量共同参与的更新方式，政府主导是指政府可成立国资股份公司进

行独立管理或者委托外部实力企业进行开发和管理；企业操作是指无论是国资股

份公司还是外部实力企业都采用市场化的操作模式；社会力量共同参与是指号召

居民、经营者、专业人士等其他社会力量的共同参与，各参与方以其不同的参与

方式致力于桃花坞历史文化片区的更新进程。

4.结语

桃花坞历史文化片区因其落后的基础设施和生活条件，必须纳入城市更

新的轨道，但由于其历史资源的保护性规定，必须在更新进程中考虑历史资源的

保护和利用方式，同时因其与周边历史街区的资源同质性，必须寻找其独特的旅

游开发方式，所以在具体的更新进程中，既要慎重对待其历史资源的利用方式，

又要结合现代的旅游需求，创新性地复兴本土文化，开展不同主题的文化旅游，

以平衡资源保护和城市更新的关系，以最少的更新成本获得最大的更新效益。

我国历史街区众多，各个历史街区历史资源丰富，但在城市发展进程中

受历史、社会、经济和技术等综合因素的影响与制约，往往呈现出基础设施落后、

居住环境差、经济萧条、文化资源逐渐没落的现象，无法适应当前人们的生活需

求，面临着急需城市更新的问题，如何平衡资源保护与城市更新的关系，如何在

众多的更新方式中选择适合自己的更新方式是值得每个历史街区谨慎思考的，以

期提高整个更新效益。

参考文献：

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【5】汪宇明,程怡,龚伟,吕帅.都市社区旅游国际化的“新天地”模式【J】,2006

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注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。