2024年5月4日发(作者：)

MALL成长密码:北京朝阳大悦城发展和运营

北京朝阳大悦城的比较详细的发展和运营介绍。

MALL的成长密码

重新定义Mall模式运营和业态组合的谋略，让商业地产的核心回归商业而不是地产，

正成为中国商业地产发展必须面对的挑战。

开业两年之后，中粮集团旗下位于北京的朝阳大悦城进入了第二轮调整。调整后，原

永旺百货将升级为购物中心模式。据记者了解，此次调整面积近3万平方米，占朝阳大悦

城可租赁面积的1/4左右。

如此大面积的调整显然不是小动作，朝阳大悦城自开业以来，立足京东、辐射全市，

以打造新兴中产与年轻家庭的品质时尚生活中心作为目标，此次主动调整，其思路和力度

一时间颇受商业地产圈关注。

近两年来，中国正在以一贯的“中国速度”建造超大规模购物中心（以下简称Mall），

建设规模雄冠全球。朝阳大悦城开业于2010年5月底。业内人或许都记得那是个商业地

产开发最为火热的岁月：诸多地产大鳄齐聚商业地产这一重要区域，开始攻城略地，进行

“扫雷式布局”，以期抢占未来10年的市场空间。也是在2010年底的大悦城品牌发布会

上，中粮大悦城高调宣布，未来5-10年，在全国拓展10-20个大悦城大型城市综合体项

目，总资产规模达到700亿元。

而今，两年过去，许多房地产企业开疆辟土的雏形已具，在完成最初的拿地、招商之

后，当经营与管理成为工作的重点，当初被Mall模式的美好未来光环照耀的房地产商们才

深刻领悟到：原来拿地、招商仅仅是商业地产这一万里长征路上的第一步。

与朝阳大悦城一样，正在进行业态调整的Mall并不在少数。与朝阳大悦城相隔不足

15公里的赛特奥莱，包括I.T等主力店铺在内的很多商户已经停业，近百家品牌正进行集

中调整。《商业价值》记者走访北京多个商圈发现，包括新光天地、银泰悦生活等北京主要

的购物中心，都进入了品牌调整期。据公开资料显示，开业8年的广州百信广场近期对现

有商铺进行多番筛选调商，释放5000平方米商铺面积；曾作为正佳广场三大主力店之一

的人行道鞋类专卖场，在租期未满情况下，日前被正佳解约收回，取而代之的将是多家品

牌专卖店和快时尚店。

随着如此多的Mall几乎同时业态调整，区域购物中心被弱化已然是阶段性趋势，Mall

发展初期主要依赖百货带来客流的格局正在发生改变。这种改变，固然是因为百货店带动

人气有限、付租能力低、寄生特性较强的缘故，但随着国内商业市场越来越高的品牌开放

度，重新定义Mall品牌管理以更加契合市场需求显然更加重要。

组合魔方的改变

在中国经济转型期，各行各业无一例外都在重新定位，而市场需求的改变和时尚的演

进也在不断加速。这就像一个魔方，一旦转动起来，就会引起很多环节的连锁反应，甚至

有的魔方板块会在转动的过程中发生“死子”，玩的人不得不重新组合，并使得新魔方的

模块能吻合，并能继续转下去。以朝阳大悦城为代表的不少Mall就是在重新组合这样的一

个魔方。

事实上，尽管朝阳大悦城开业仅仅两年多一点的时间，经历了2次较大规模的主动调